Wat er bovenop de koopsom komt

Nederlandse kopers rekenen, en dat is maar goed ook: de kosten koper zijn in Spanje geen afrondingsverschil. De grootste post hangt bovendien af van iets waar de meeste mensen pas laat aan denken — of u van een particulier koopt of van een projectontwikkelaar.

Dat zijn twee volledig verschillende belastingregimes.

Over het getal in de rekenhulp

In deze gidsen zetten we geen belastingtarieven in de lopende tekst. Een tarief dat een autonome regio vaststelt en om de paar jaar herziet, klopt niet meer vanaf de dag dat het verandert — zonder dat u dat kunt zien.

Een rekenhulp kan die regel niet volgen; die moet rekenen. Daarom is hij hier anders ingelost: elk tarief staat op één plek in de broncode, draagt de datum van de laatste controle, en die datum staat zichtbaar bij de uitkomst. Een verouderd tarief wordt daarmee zichtbaar in plaats van verborgen.

Dat maakt het bedrag een bruikbaar planningsgetal, geen advies. Laat het vóór ondertekening bevestigen voor uw concrete woning.

En een grens die telt: de rekenhulp past de Balearische staffel toe. Koopt u aan de Costa Blanca of elders op het vasteland, dan klopt de uitkomst niet — elke autonome regio stelt haar eigen overdrachtsbelasting vast.

De referentiewaarde

Eén getal bepaalt de belasting, en het is niet de prijs die u onderhandelt.

Sinds de hervorming van de heffingsgrondslag gaat de Spaanse fiscus uit van de valor de referencia, een per woning door het kadaster vastgestelde waarde. Ligt die boven de koopsom, dan wordt daarover geheven.

Het gevolg is hard: onder de referentiewaarde kopen verlaagt uw belasting niet. Een koopje in de prijs is geen koopje in de belasting.

U kunt hem vóór een bod gratis opvragen bij het kadaster. Ligt hij hoger dan uw prijs, vul dan die waarde in de rekenhulp in.

Bestaande bouw: overdrachtsbelasting

Koopt u van een particulier, dan betaalt u ITP, de Spaanse overdrachtsbelasting.

Twee kenmerken doen ertoe.

Het tarief wordt vastgesteld door de Balearische regering, niet door Madrid. De Balearische schijven zijn niet die van Catalonië of Andalusië. Een gids die over „Spanje” schrijft zonder de regio te noemen, schrijft niet over Mallorca.

En het is progressief per schijf. Er is geen enkel percentage dat over de hele koopsom gaat — opeenvolgende delen van de prijs worden tegen oplopende tarieven belast. Het effectieve tarief op een duur huis ligt daardoor hoger dan op een goedkoop huis, en geen van beide is gelijk aan het toptarief.

De Balearische schijven publiceert de belastingdienst ATIB, en ze zijn de afgelopen jaren meermaals aangepast. Daarom staat hier geen getal: elk bedrag dat wij zouden noemen klopt tot het moment waarop het niet meer klopt, en u zou niet weten wanneer dat gebeurde. Laat de geldende staffel voor uw specifieke prijs uitrekenen.

Nieuwbouw: btw en zegelrecht

Koopt u van een ontwikkelaar, dan vervalt de ITP. In plaats daarvan:

IVA, de Spaanse btw, over de koopsom, tegen het landelijke tarief voor woningen.

AJD — zegelrecht op de notariële akte — komt daar bovenop, tegen een door de Balearen vastgesteld tarief.

Het totaal bij nieuwbouw komt meestal in dezelfde orde van grootte uit als de overdrachtsbelasting op een bestaande woning in het middensegment, al lopen ze uiteen aan de uiteinden van de prijsschaal.

De vaste posten

Deze zijn grotendeels gelijk, welke route ook geldt.

De notaris rekent volgens een gepubliceerd tarief op basis van de aktewaarde. Het eigendomsregister heeft zijn eigen tarief voor de inschrijving — de stap die uw eigendom werkbaar maakt tegenover derden. Een gestoría verzorgt doorgaans de belastingaangiften en de inschrijving tegen een bescheiden vergoeding.

Uw advocaat is een aparte post, en de laatste waarop wij zouden bezuinigen. Een percentage van de koopsom is gebruikelijk, maar een vast honorarium is bespreekbaar en bij duurdere woningen vaak verstandiger.

Afzonderlijk stelt geen van deze posten veel voor. Samen is het echt geld, en geen ervan is mee te financieren.

De post die budgetten breekt

Nog eens, omdat het de klassieke misrekening is: Spaanse banken financieren tegen de koopsom. De belastingen en honoraria hierboven brengt u zelf in, bovenop uw eigen inbreng.

Wie zijn eigen geld correct heeft berekend en dit vergat, komt bij de akte tekort. Financiert u? Lees dit dan samen met hypotheek in Spanje.

Een getal om mee te plannen

Voordat u een concrete woning heeft, is een gangbare planningsmarge ongeveer tien tot dertien procent bovenop de koopsom, belastingen en alle honoraria inbegrepen.

Behandel dat als een bandbreedte om een zoekbudget mee vast te stellen, niet als een offerte. Waar u binnen die marge uitkomt hangt af van de prijsschijf, van bestaande bouw of nieuwbouw, en van wat u met uw advocaat afspreekt. Zodra er een woning is, kan het bedrag exact worden uitgerekend — en dat hoort ook te gebeuren, vóórdat u iets tekent.

En daarna

De kosten stoppen niet bij de akte. De IBI komt jaarlijks van de gemeente, in de meeste complexen zijn er VvE-bijdragen, en als niet-ingezeten eigenaar krijgt u jaarlijkse aangifteplichten in Spanje én box 3 in Nederland. Dat staat in belasting op een tweede woning.

Een object uit ons eigen aanbod om mee te rekenen: de finca bij golfbaan Capdepera — 114 m² op 2.200 m², gerenoveerd in 2023, € 849.000.

Veelgestelde vragen

Hoeveel zijn de kosten koper in Spanje?

Ongeveer tien tot dertien procent is een gangbare planningsmarge: overdrachtsbelasting of btw plus zegelrecht, notaris, register en advocaat. Het precieze bedrag hangt af van de prijsschijf en van bestaande bouw of nieuwbouw.

Wat is de ITP?

De Spaanse overdrachtsbelasting bij bestaande bouw. Die wordt vastgesteld door de regio — voor Mallorca dus de Balearen — en progressief geheven over prijsschijven.

Betaal ik btw of overdrachtsbelasting?

Btw plus zegelrecht bij nieuwbouw van een ontwikkelaar; overdrachtsbelasting bij bestaande bouw van een particulier. Nooit allebei.

Kan ik de kosten koper meefinancieren?

Nee. Spaanse banken lenen tegen de koopsom. Belastingen en honoraria brengt u apart in, in contanten, bovenop uw eigen inbreng.

Wie kiest de notaris?

Meestal de koper. De tarieven volgen een gepubliceerde staffel, dus de keuze gaat over bereikbaarheid en beschikbaarheid, niet over prijs.

Is er een rekenhulp voor de kosten koper op Mallorca?

Die op deze pagina is er een: hij past de Balearische staffel in schijven toe en onderscheidt bestaande bouw van nieuwbouw. Voor het vasteland klopt hij niet, want elke autonome regio stelt haar eigen tarief vast.

Wordt er gerekend over de koopsom of over de referentiewaarde?

Over de hoogste van de twee. Ligt de referentiewaarde van het kadaster boven de afgesproken prijs, dan geldt die. Vraag hem op vóór u een bod doet.

Waarom staan sommige posten als een marge?

Notaris, eigendomsregister en gestoría rekenen volgens officiële tarieven die van de prijs en van de complexiteit van de akte afhangen. Eén getal zou daar schijnprecisie zijn.