Een hypotheek in Spanje als niet-ingezetene

Spaanse banken lenen zonder problemen aan niet-ingezetenen. Ze lenen alleen op andere voorwaarden, en het verschil is groot genoeg om te bepalen welke woningen binnen bereik liggen.

Het verschil in financieringspercentage

De kern is hoeveel de bank tegenover de woning wil zetten.

Wie in Spanje woont, kan een aanzienlijk hoger deel van de koopsom lenen dan een niet-ingezetene. Financiering voor niet-ingezetenen ligt daar duidelijk onder — het exacte percentage verschilt per bank, per type woning en per profiel, maar het gat is consistent en het is het eerste waar u omheen moet plannen.

Praktisch gevolg: uw eigen inbreng is groter dan die van een Spaanse koper, en de kosten koper komen daar bovenop, niet in de lening. Spaanse banken financieren tegen de koopsom; belastingen en honoraria brengt u apart in.

Tel die twee bij elkaar op voordat u een zoekbudget vaststelt. Het is een veelvoorkomende en onaangename ontdekking bij het tekenen van het arras-contract.

Hoeveel kunt u lenen

Twee grenzen werken tegelijk, en de laagste wint.

De eerste is het percentage van de waarde: de bank leent een deel van de taxatiewaarde of de koopsom, welke van de twee lager is.

De tweede is uw maandlastenruimte. Spaanse banken hanteren een bovengrens voor de verhouding tussen totale maandelijkse verplichtingen en netto-inkomen, en rekenen daarin álle bestaande schulden mee — ook uw Nederlandse hypotheek, ook als die op een eigen woning rust die u niet gaat verkopen.

Dat laatste verrast Nederlandse kopers regelmatig. Wie in Nederland een ruime hypotheek heeft, komt in Spanje eerder tegen de tweede grens aan dan tegen de eerste.

Wat de taxatie bepaalt

Spaanse geldverstrekkers lenen tegen de tasación — een formele taxatie door een gereguleerd taxatiebedrijf, niet tegen de prijs die u heeft afgesproken.

Valt de taxatie lager uit dan de koopsom, dan wordt de lening op dat lagere bedrag berekend en legt u het verschil bij. Op Mallorca, waar vraagprijzen in de gewilde kust- en Tramuntanagemeenten internationaal worden bepaald, is dat niet ongewoon.

De taxatie wordt door de bank aangevraagd en door u betaald, meestal ongeacht of de lening doorgaat.

Waar banken naar kijken

Spaanse kredietverlening is mechanischer dan de Nederlandse en minder geïnteresseerd in het verhaal eromheen.

Reken op toetsing van uw inkomen en de stabiliteit ervan, uw bestaande schulden, en de verhouding tussen uw totale maandlasten en uw netto-inkomen — Spaanse banken hanteren daar doorgaans een strakkere bovengrens dan Nederlandse, en rekenen de nieuwe Spaanse lening mee.

Er geldt bovendien vrijwel altijd een leeftijdsgrens: de looptijd moet eindigen voor een bepaalde leeftijd. Voor een koper van in de zestig betekent dat een kortere looptijd en dus een hogere maandlast, niet per se een afwijzing — maar het verandert de som.

Welke documenten u nodig heeft

Reken op: een geldig paspoort en uw NIE, loonstroken of jaarcijfers, de laatste twee Nederlandse aangiften, bankafschriften over een aaneengesloten periode, een overzicht van bestaande leningen en hypotheken, en de documentatie van de woning.

Veel banken vragen om beëdigde vertaling, soms om een apostille. Ondernemers moeten op aanvullende stukken en op meer tijd rekenen.

Van compleet dossier tot formeel aanbod is vier tot acht weken gebruikelijk. Een onvolledig dossier is de gebruikelijke reden dat het langer duurt — bouw die tijd in het arras-contract in, in plaats van hem tegen een afnamedatum te ontdekken.

Het alternatief: overwaarde in Nederland

Veel Nederlandse kopers financieren een Spaanse tweede woning niet in Spanje, maar door de hypotheek op hun Nederlandse woning te verhogen. Dat is een reële route en vaak eenvoudiger: één geldverstrekker, één taal, geen taxatie in het buitenland.

Twee kanttekeningen die tot de som horen.

De rente over dat extra deel is niet aftrekbaar als eigenwoningrente: het gaat om een schuld die met een tweede woning samenhangt, en die valt in box 3. De vergelijking met uw huidige hypotheekrente is dus niet appels met appels.

En u verbindt uw Nederlandse woning aan een Spaanse aankoop. Bij een Spaanse hypotheek staat alleen het Spaanse onderpand in.

Welke van de twee gunstiger is, hangt af van rente, looptijd, uw fiscale positie en uw risicobereidheid. Dat hoort bij uw eigen financieel adviseur, niet bij ons.

Eén ding dat u niet heeft

Een voordeel dat Nederlandse kopers zelden opmerken: u leent en betaalt in euro’s, terwijl u in euro’s verdient. Britse, Zwitserse en Amerikaanse kopers dragen op deze aankoop een valutarisico dat u niet heeft — tussen aanbetaling en afname, en daarna elke maand opnieuw.

De kosten van de lening zelf

Financiering brengt eigen posten mee bovenop de kosten koper: het taxatierapport, vaak een afsluitprovisie en administratiekosten van de bank.

Eén punt in het voordeel van de kredietnemer: sinds de hervorming van het Spaanse hypotheekrecht draagt de bank het zegelrecht op de hypotheekakte, niet u. Dat was ooit anders, en oudere teksten beweren het nog steeds.

Banken vragen daarnaast doorgaans een opstalverzekering en bieden soms een scherper tarief als u andere producten afneemt — een overlijdensrisicoverzekering, een betaalrekening, soms een alarmsysteem. Reken die combinaties apart door in plaats van ze als pakket te aanvaarden: vraag om het tarief mét en zónder, en vergelijk het verschil met wat dezelfde dekking elders kost.

Vaste of variabele rente

Spanje kent zowel vaste rente als rente gekoppeld aan de Euribor. Een variabele lening is aantrekkelijk zolang de referentierente laag staat en oncomfortabel wanneer die stijgt.

Voor een tweede woning die u niet dagelijks bewoont, weegt zekerheid over de maandlast meestal zwaarder dan een paar tienden rente. Maar dat is uw afweging, en die hoort bij uw eigen financieel adviseur — niet bij ons.

Let bij het vergelijken op de voorwaarden voor vervroegd aflossen. Die zijn wettelijk begrensd, maar verschillen tussen vaste en variabele leningen, en ze zijn relevant als u de woning binnen enkele jaren zou willen verkopen.

Als de lening is afgelost

Een punt voor later, dat verkopers verrast: het aflossen van de schuld haalt de hypotheek niet uit het eigendomsregister. Daarvoor is een formele royement nodig, met notariële akte en inschrijving.

Wie dat niet doet, ontdekt het jaren later bij de verkoop, wanneer de advocaat van de koper een allang afgeloste hypotheek op de nota simple aantreft.

Volgorde

Regel een indicatie voordat u biedt. Dat geeft een reëel budget, maakt uw bod geloofwaardig voor een verkoper en brengt problemen aan het licht zolang ze nog goedkoop op te lossen zijn.

En laat het financieringsvoorbehoud goed formuleren in het arras-contract. Een arras met tien procent aanbetaling en zonder financieringsbescherming betekent dat een afgewezen hypotheek u die aanbetaling kost.

Veelgestelde vragen

Kan ik als niet-ingezetene een hypotheek krijgen in Spanje?

Ja. Spaanse banken lenen routinematig aan niet-ingezetenen, maar tegen een lager percentage van de koopsom dan aan ingezetenen, dus uw eigen inbreng is groter.

Hoeveel eigen geld heb ik nodig?

Meer dan een Spaanse koper, en meer dan alleen de aanbetaling — belastingen en honoraria vallen buiten de lening en moet u apart inbrengen.

Telt mijn Nederlandse hypotheek mee?

Ja. Spaanse banken rekenen al uw bestaande verplichtingen mee in de maandlastentoets, ook een hypotheek op uw woning in Nederland.

Is het slimmer om mijn Nederlandse hypotheek te verhogen?

Het is een reële route en vaak eenvoudiger. Bedenk wel dat de rente over dat deel niet aftrekbaar is als eigenwoningrente en dat u uw Nederlandse woning aan de aankoop verbindt.

Hoe lang duurt een aanvraag?

Vier tot acht weken vanaf een compleet dossier is gebruikelijk. Een onvolledig dossier is de gebruikelijke oorzaak van uitloop.

Heb ik eerst een NIE nodig?

Ja. Zonder NIE kan de aanvraag niet lopen, wat een goede reden is om daar vroeg mee te beginnen.

Wie betaalt het zegelrecht op de hypotheek?

Onder het huidige Spaanse recht de bank. Teksten van vóór die wetswijziging beweren iets anders en zijn met voorzichtigheid te lezen.

Wat als de taxatie lager uitvalt dan de koopsom?

Dan wordt de lening op de taxatiewaarde berekend en legt u het verschil bij. Houd daar rekening mee voordat u tekent.