Belasting op een tweede woning in Spanje

Een tweede woning in Spanje wordt door twee belastingdiensten gezien. Dat is de kern van dit onderwerp, en het is precies wat in de meeste rekensommen ontbreekt.

De Spaanse kant

Spanje belast niet-ingezeten eigenaren op fictieve inkomsten — een verondersteld huurbedrag, berekend over de kadastrale waarde, voor elke periode dat de woning niet verhuurd is en niet uw hoofdverblijf.

U heeft dat bedrag niet ontvangen. Er wordt toch over geheven. De redenering is dat de woning gebruikswaarde heeft en Spanje die waarde bij niet-ingezetenen belast.

Aangifte doet u met Modelo 210. Twee dingen volgen daaruit: het is een jaarlijkse verplichting, ook als u er niet geweest bent. En u geeft zelf aan — er komt geen aanslag op de mat, geen herinnering en geen waarschuwing, tot de Spaanse fiscus uit eigen beweging contact opneemt.

Als EU-ingezetene staat u daarbij aan de gunstige kant van een streep die door de Spaanse regels loopt: het tarief is lager dan voor niet-EU-eigenaren, en bij verhuur mag u de kosten van die verhuur aftrekken — rente, onderhoud, verzekering, VvE-bijdragen en het deel van het jaar dat de woning beschikbaar was. Britse eigenaren kunnen dat sinds de brexit niet meer.

Ieder zijn eigen aangifte

Het punt waarop de meeste aangiften onvolledig zijn: Modelo 210 hangt aan de persoon, niet aan de woning.

Bezit u de woning samen, dan doet ieder aangifte over het eigen aandeel. Twee mensen, twee aangiften, twee NIE-nummers. Een gezamenlijke aangifte zoals u die in Nederland kent, bestaat hier niet.

Bij meer mede-eigenaren of meer woningen vermenigvuldigt dat zich.

Termijnen, en wat er gebeurt als u ze mist

De termijnen verschillen naar wat u aangeeft, en het ritme voor huurinkomsten is de afgelopen jaren gewijzigd. Daarom hier de systematiek en geen datum dat volgend jaar onjuist kan zijn.

De fictieve inkomsten van een woning voor eigen gebruik geeft u over een afgelopen kalenderjaar aan in het jaar daarna. Werkelijke huurinkomsten volgen een eigen ritme, dat niet hetzelfde is.

De geldende kalender publiceert de Agencia Tributaria. Wie een gestoría of adviseur inschakelt, krijgt de data van daar — de gebruikelijke en de rustigere route.

Wat er bij verzuim gebeurt is voorspelbaar: toeslagen die met de duur oplopen, plus rente. Uit eigen beweging alsnog aangeven wordt consequent milder behandeld dan gevonden worden. De aanslagtermijn sluit niet snel, dus wachten is geen strategie.

Aangifte doen in de praktijk

Het kan rechtstreeks via het online loket van de Agencia Tributaria, waarvoor u een digitaal certificaat of Cl@ve nodig heeft. Dat certificaat als niet-ingezetene verkrijgen kan, maar is bewerkelijk.

De meeste Nederlandse eigenaren wijzen een fiscaal vertegenwoordiger aan — een gestoría of gespecialiseerd kantoor. De kosten daarvan zijn bescheiden vergeleken met de kosten van het jaren achtereen verkeerd doen.

IBI en vermogensbelasting

De IBI is de jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting, geheven over de kadastrale waarde met een door de gemeente vastgesteld tarief. Twee vergelijkbare huizen in verschillende Mallorquijnse gemeenten kunnen merkbaar verschillende bedragen dragen.

Anders dan Modelo 210 krijgt u de IBI wél toegestuurd. Vrijwel iedereen zet er een automatische incasso op. Controleer vóór de notariële akte dat de IBI is betaald — de schuld kleeft aan de woning, niet aan de verkoper.

Praktisch: de kadastrale waarde staat op de IBI-aanslag. Omdat diezelfde waarde de grondslag voor Modelo 210 is, is die aanslag het document dat u voor de jaarlijkse aangifte toch al nodig heeft. Bewaar hem.

Daarnaast kent Spanje een vermogensbelasting. Niet-ingezetenen zijn belastingplichtig over Spaanse bezittingen, voor de meeste buitenlandse eigenaren dus over de woning. De vrijstellingen en tarieven worden per autonome regio vastgesteld — ook door de Balearen — en zijn de afgelopen jaren herhaaldelijk gewijzigd. Daarom staat hier de structuur en geen bedrag.

Voor de waardering geldt in de regel de hoogste van koopsom, kadastrale waarde en officieel vastgestelde waarde, niet de laagste zoals vaak wordt aangenomen. Een financiering verlaagt het belaste vermogen met de restschuld.

De Nederlandse kant

Uw Spaanse woning valt in Nederland in box 3. Dat is de stap die mensen vergeten omdat de woning fysiek in Spanje staat.

Wat dat concreet betekent voor uw aangifte hangt af van de systematiek die in het aangiftejaar geldt — dit onderdeel van het Nederlandse stelsel is de afgelopen jaren herhaaldelijk gewijzigd en staat nog altijd ter discussie. Daarom staat hier de systematiek en geen percentage: een tarief dat vandaag klopt en volgend jaar niet meer, zonder dat u het merkt, is slechter dan geen tarief.

Twee punten die daarbij vaak misgaan. Een hypotheek op de Spaanse woning is een box 3-schuld en geen eigenwoningschuld: de rente is niet aftrekbaar zoals bij uw huis in Nederland. En de woning telt mee naar rato van uw aandeel, wat bij gezamenlijk bezit tot een andere verdeling leidt dan mensen verwachten.

Wat het belastingverdrag wel en niet doet

Tussen Nederland en Spanje bestaat een belastingverdrag. Dat moet voorkomen dat u twee keer betaalt over hetzelfde.

Wat het niet wegneemt, is dat u in beide landen met de fiscus te maken heeft. In de praktijk komt het er meestal op neer: Spanje heft over het onroerend goed, Nederland verrekent — maar u geeft in beide landen aan.

Hoe de verrekening in uw geval uitpakt, hangt af van uw overige vermogen, van eventuele financiering en van of u verhuurt. Dat hoort bij een adviseur die beide stelsels kent, en het hoort vóór de aankoop te gebeuren, niet bij de eerste aangifte.

Als u verkoopt

Twee posten treffen de niet-ingezeten verkoper.

De koper is verplicht drie procent van de koopsom in te houden en aan de Spaanse fiscus af te dragen, als voorschot op uw winstbelasting. Is de werkelijk verschuldigde belasting lager, dan wordt het verschil op verzoek terugbetaald. Vanzelf komt het niet, en de termijn loopt.

Daarnaast de plusvalía municipal, de gemeentelijke heffing over de waardestijging van de grond, doorgaans eveneens voor rekening van de verkoper.

Als u er meer dan 183 dagen bent

Dan verschuift het hele beeld: u wordt in Spanje belastingplichtig over uw wereldinkomen, Modelo 210 werkt niet langer op dezelfde manier, en er ontstaan afzonderlijke opgaveverplichtingen voor bezittingen buiten Spanje.

Die grens staat los van of u zich ergens heeft ingeschreven. Fiscaal inwoner worden zonder het te willen is mogelijk.

Wat u in de som moet zetten

Voor wie rekent — en Nederlandse kopers rekenen — hoort dit allemaal in dezelfde berekening:

• Spaanse niet-ingezetenenbelasting via Modelo 210, jaarlijks
• IBI aan de gemeente, jaarlijks
• Eventueel Spaanse vermogensbelasting
• Box 3 in Nederland
• VvE-bijdragen, verzekering, onderhoud, vaste lasten van nutsvoorzieningen

Plus, eenmalig bij aankoop, de kosten koper — en die zijn in Spanje geen afrondingsverschil.

Veelgestelde vragen

Betaal ik Spaanse belasting als ik de woning niet verhuur?

Ja. Spanje heft bij niet-ingezetenen over fictieve inkomsten uit de kadastrale waarde, voor elke periode zonder verhuur. Aangifte via Modelo 210, ongeacht of u de woning heeft gebruikt.

Valt mijn Spaanse woning in box 3?

Ja. Een tweede woning in het buitenland hoort in Nederland in box 3, ook al staat het pand in Spanje.

Is de rente op een Spaanse hypotheek aftrekbaar?

Niet zoals bij uw eigen woning in Nederland. Een hypotheek op een tweede woning is een box 3-schuld, geen eigenwoningschuld.

Moeten mijn partner en ik samen aangifte doen in Spanje?

Nee. Modelo 210 hangt aan de persoon: iedere mede-eigenaar geeft zijn eigen aandeel aan. Bij bezit ieder voor de helft zijn dat twee aangiften.

Wanneer moet Modelo 210 worden ingediend?

De termijn verschilt tussen fictieve inkomsten en werkelijke huurinkomsten, en het ritme voor huurinkomsten is gewijzigd. De geldende kalender publiceert de Agencia Tributaria.

Betaal ik dan dubbel belasting?

Het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje is er om dubbele heffing te voorkomen. Aangifteplicht in beide landen blijft doorgaans wel bestaan; hoe de verrekening uitpakt hangt af van uw situatie.

Wat is Modelo 210?

De Spaanse aangifte voor niet-ingezetenen. Die dekt zowel de fictieve inkomsten van een niet-verhuurde woning als werkelijke huurinkomsten.

Mag ik kosten aftrekken van Spaanse huurinkomsten?

Als EU-ingezetene doorgaans wel — rente, onderhoud, verzekering, VvE-bijdragen en beheer, naar rato van de verhuurperiode. Dat is een voordeel ten opzichte van eigenaren van buiten de EU.