Een huis kopen op Mallorca, stap voor stap

Kopen op Mallorca is niet ingewikkeld. Het is alleen onverbiddelijk als u de volgorde omdraait.

De aankoop volgt een vaste reeks stappen die het Spaanse recht voorschrijft. Bijna alles wat misgaat, gaat mis omdat er iets is getekend voordat het gecontroleerd was — niet omdat het proces moeilijk is.

Voordat u gaat kijken

Twee dingen horen aan het begin, omdat ze allebei langer duren dan verwacht en allebei urgent worden op precies het verkeerde moment.

Ten eerste een NIE, het Spaanse identificatienummer voor buitenlanders. Zonder NIE passeert geen notaris de akte. Het is geen verblijfstitel en geeft u niets behalve de mogelijkheid om in Spanje rechtshandelingen te verrichten — maar zonder gaat het niet. Zie het NIE-nummer aanvragen.

Ten tweede een budget met de kosten koper erin. In Spanje zijn die geen afrondingsverschil. Reken op een stevig percentage bovenop de koopsom — de uitsplitsing staat in kosten koper in Spanje.

Financiert u? Dan hoort daar een derde stap bij: een indicatie van de bank. Niet-ingezetenen lenen op andere voorwaarden dan Spaanse ingezetenen, en dat verschil bepaalt welke woningen realistisch zijn.

De reservering

Is de woning gevonden, dan volgt meestal een reserveringsovereenkomst met een bescheiden aanbetaling. Die haalt de woning voor een afgesproken periode van de markt.

Hier begint de discipline die zich later uitbetaalt. In de overeenkomst moet precies staan wat er met uw geld gebeurt als de controles hieronder iets aan het licht brengen. Een reservering die onder geen enkele omstandigheid iets teruggeeft, moet u niet tekenen.

De controles die het verschil maken

Dit is het deel dat een soepele aankoop scheidt van een dure. En op Mallorca zit er een lokale kant aan.

De nota simple is het uittreksel uit het eigendomsregister. Die laat zien wie eigenaar is, hoe de woning is ingeschreven en welke lasten erop rusten: hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden. Hij kost bijna niets en is niet optioneel.

Dan de controle waar wij bij landelijk vastgoed op staan: komt het gebouwde overeen met het ingeschrevene?

Landelijk Mallorca kent een lange geschiedenis van aanbouwen, zwembaden en gastenverblijven die zonder vergunning zijn gebouwd en nooit zijn aangegeven. Ze komen vaak genoeg voor dat een vondst niet bijzonder is. Wat telt is dat legaliseren achteraf niet altijd kan — sommige bouwwerken zijn niet te regulariseren, en u erft het probleem met het huis.

Het register, het kadaster en wat er werkelijk staat naast elkaar leggen is een ochtend werk en redt af en toe een aankoop.

Daarnaast vier documenten die bepalen of de woning is wat ze lijkt:

De cédula de habitabilidad, de bewoonbaarheidsverklaring, waar nutsaansluitingen en de meeste verhuurvormen van afhangen.

Het energielabel, dat de verkoper moet leveren.

VvE-stukken en notulen, als de woning in een complex ligt. In de notulen vindt u de extra bijdrage voor het dak die vorig jaar is aangenomen en nog niet in rekening gebracht.

Bewijs dat IBI en VvE-bijdragen betaald zijn. Achterstanden volgen de woning, niet de verkoper — ze worden van u.

En tot slot de vergunningssituatie voor vakantieverhuur. Vergunningen zijn in aantal begrensd, ze horen bij de woning en niet bij de eigenaar, en niet elke woning en niet elke gemeente komt in aanmerking. Koop nooit in de veronderstelling dat een vergunning later te regelen valt — laat vastleggen wat er is, schriftelijk.

De referentiewaarde

Eén getal bepaalt de belastingaanslag, en het is niet de prijs die u onderhandelt.

Sinds de hervorming van de heffingsgrondslag gaat de Spaanse fiscus uit van de valor de referencia, een per woning door het kadaster vastgestelde waarde. Ligt die boven de afgesproken prijs, dan wordt daarover geheven.

Onder de referentiewaarde kopen verlaagt de belasting dus niet. U kunt hem vóór een bod gratis opvragen bij het kadaster; de rekenhulp bij kosten koper rekent met het bedrag dat u invult.

Kopen zonder erbij te zijn

U hoeft voor de akte niet op het eiland te zijn. Met een volmacht aan uw advocaat — getekend bij een Spaanse notaris, of bij een notaris in Nederland met apostille en beëdigde vertaling — kan de aankoop in uw afwezigheid doorgaan.

Het is gebruikelijk en wordt veel gedaan. Het is ook een document waarmee iemand anders namens u tekent, dus houd de reikwijdte krap en beperk hem tot deze transactie.

Het arras-contract

Zijn de controles schoon, dan volgt de onderhandse koopovereenkomst — meestal een contrato de arras, doorgaans in de vorm arras penitenciales.

Het mechanisme is symmetrisch en de moeite van het begrijpen waard. De koper betaalt een aanbetaling, vaak tien procent. Trekt de koper zich terug, dan is die kwijt. Trekt de verkoper zich terug, dan betaalt hij het dubbele terug. Het is het punt waarop beide partijen vastzitten — en tegen die tijd moet alles gecontroleerd zijn wat u wilde controleren.

De akte

De overdracht gebeurt bij de notaris. De Spaanse notaris is een openbaar ambtenaar, niet uw vertegenwoordiger: hij stelt de identiteit vast, controleert of de akte weergeeft wat is afgesproken, en legt het vast. Hij behartigt niet uw belang tegenover dat van de verkoper — en juist daarom is eigen juridische bijstand iets anders, en de moeite waard.

De akte wordt getekend, de restsom betaald, de sleutels overgedragen. Daarna gaat de akte naar het eigendomsregister: pas de inschrijving maakt uw eigendom werkbaar tegenover derden.

Nieuwbouw van een ontwikkelaar

Koopt u van een ontwikkelaar, dan loopt de belasting anders — btw plus zegelrecht in plaats van overdrachtsbelasting — en komt er één bescherming bij waar u op moet staan.

Betalingen die u doet voordat het gebouw klaar is, moeten gedekt zijn door een bankgarantie of verzekeringspolis die teruggave regelt als het project niet wordt opgeleverd. Vraag om het document, niet om de toezegging. Kijk daarnaast wat de opleverdatum in het contract de ontwikkelaar werkelijk verplicht, en wat er geldt als die opschuift.

Na de sleutels

Met de akte is het papierwerk niet klaar.

De overdrachtsbelasting moet binnen de termijn worden voldaan. De woning moet op uw naam voor de IBI, voor nutsvoorzieningen en voor de VvE. En als niet-ingezetene krijgt u jaarlijkse aangifteplichten in Spanje, ook als de woning niets opbrengt — plus box 3 in Nederland. Dat staat in belasting op een tweede woning.

Twee dingen die het overwegen waard zijn zolang het dossier open ligt: een Spaans testament voor het Spaanse bezit, wat de afwikkeling voor uw erfgenamen aanzienlijk vereenvoudigt, en automatische incasso van de nutsvoorzieningen vanaf een Spaanse rekening, zodat een gemiste rekening geen afsluiting wordt die u in juli ontdekt.

Waar wij in dit alles staan

Wij adviseren; wij zijn niet uw advocaat. Wij bewaken de volgorde, doen de controles die van ons zijn en werken samen met de advocaat en belastingadviseur die u inschakelt. Wij worden niet betaald door ontwikkelaars en hebben geen quota — dat is de enige reden waarom ons oordeel over een woning voor u iets waard is.

Een voorbeeld uit het hoogste segment: Sa Mesquida de Dalt, een historisch landgoed bij Capdepera op 40 hectare, met bestaande ETV-verhuurvergunning.

Veelgestelde vragen

Mogen Nederlanders vastgoed kopen op Mallorca?

Ja, zonder beperking. Spanje kent geen restrictie op buitenlands eigendom. U heeft een NIE nodig; de overdracht gebeurt bij de notaris en wordt ingeschreven in het eigendomsregister.

Hoe lang duurt een aankoop?

Van akkoord tot akte is zes tot tien weken gebruikelijk als er niet gefinancierd wordt en het register geen verrassingen bevat. Een hypotheek verlengt dat. Niet-aangegeven bouwwerken kunnen het aanzienlijk verlengen — of de aankoop beëindigen.

Heb ik een advocaat nodig?

Het is niet verplicht. Wij raden het bij elke aankoop aan. De notaris bevestigt dat de akte klopt; of de transactie góed voor u is, controleert niemand die u niet zelf heeft ingeschakeld.

Heb ik een Spaanse bankrekening nodig?

Niet strikt. In de praktijk maakt het de betaling, de vaste lasten en de belastingaangiften een stuk eenvoudiger, en de meeste kopers openen er een.

Wat is de meest gemaakte fout?

Op het land: aannemen dat het gebouwde overeenkomt met het ingeschrevene. Bij vakantiewoningen: aannemen dat een verhuurvergunning later te regelen is. Beide zijn vooraf te controleren en achteraf bijna nooit te repareren.

Wat is de referentiewaarde en waarom telt die?

Een per woning door het kadaster vastgestelde waarde. Ligt die boven de afgesproken prijs, dan wordt de overdrachtsbelasting daarover geheven en niet over wat u betaalt. Opvragen kost niets.

Kan ik kopen zonder naar Spanje te reizen?

Ja, met een volmacht aan uw advocaat. Dat is gebruikelijk. Houd de reikwijdte krap en beperk hem tot deze transactie.

Zijn vooruitbetalingen bij nieuwbouw beschermd?

Dat horen ze te zijn, via een bankgarantie of verzekeringspolis die teruggave dekt als de oplevering uitblijft. Vraag om het document zelf.