Jak kupić nieruchomość w Hiszpanii

Zakup w Hiszpanii nie jest skomplikowany. Jest natomiast bezlitosny dla tych, którzy zmienią kolejność.

Transakcja przebiega według stałej sekwencji wynikającej z prawa hiszpańskiego. Niemal wszystko, co idzie źle, dzieje się dlatego, że coś podpisano przed sprawdzeniem — a nie dlatego, że procedura jest trudna.

Zanim zacznie się oglądanie

Dwie rzeczy należą do początku, bo obie trwają dłużej, niż się zakłada, i obie stają się pilne w najgorszym momencie.

Po pierwsze numer NIE. Bez niego żaden notariusz nie sporządzi aktu. Nie jest zezwoleniem na pobyt i nie daje niczego poza możliwością dokonywania czynności prawnych w Hiszpanii — ale bez niego nie ma zakupu. Opisujemy to w poradniku o numerze NIE.

Po drugie budżet zawierający koszty transakcyjne. W Hiszpanii to nie jest zaokrąglenie.

Ile kosztuje ponad cenę

Największa pozycja zależy od tego, czy kupuje się od osoby prywatnej, czy od dewelopera. To dwa różne reżimy podatkowe.

Rynek wtórny: podatek ITP od przeniesienia własności. Ustalają go władze Balearów, nie Madryt, i jest progresywny według progów cenowych — nie ma jednej stawki nakładanej na całą cenę. Efektywna stawka przy drogiej nieruchomości jest wyższa niż przy tańszej i żadna z nich nie równa się stawce najwyższej.

Nowe budownictwo: zamiast ITP hiszpański VAT według stawki krajowej dla mieszkań, plus AJD, podatek od czynności notarialnych, według stawki balearskiej.

Do tego dochodzą notariusz i rejestr własności według opublikowanych taryf, gestoría za obsługę formalności oraz prawnik — pozycja, na której odradzamy oszczędzanie.

Progi balearskie publikuje urząd skarbowy ATIB i w ostatnich latach były wielokrotnie zmieniane. Dlatego nie podajemy tu liczby: każda kwota byłaby prawdziwa do momentu, w którym przestałaby być, a Państwo nie mieliby jak tego zauważyć. Do planowania budżetu przyjmuje się zwykle około dziesięciu do trzynastu procent ponad cenę.

I rzecz, na której pękają budżety: hiszpańskie banki finansują cenę nieruchomości. Podatki i honoraria pokrywa się osobno, z własnych środków.

Rezerwacja

Po znalezieniu nieruchomości podpisuje się zwykle umowę rezerwacyjną z niewielką zaliczką. Zdejmuje ona nieruchomość z rynku na określony czas.

Tu zaczyna się dyscyplina, która później procentuje. Umowa powinna precyzyjnie regulować, co dzieje się z zaliczką, jeśli poniższa weryfikacja coś ujawni. Rezerwacji, która w żadnych okolicznościach niczego nie zwraca, nie należy podpisywać.

Weryfikacja, która naprawdę decyduje

To ta część oddziela zakup spokojny od kosztownego.

Nota simple to wypis z rejestru własności. Pokazuje właściciela, sposób wpisania nieruchomości i obciążenia: hipoteki, zajęcia, służebności. Kosztuje niewiele i nie jest opcjonalna.

Dalej weryfikacja, przy której upieramy się szczególnie na wsi: czy to, co stoi na działce, zgadza się z tym, co jest wpisane?

Na hiszpańskiej wsi — a na Balearach szczególnie — powszechne są dobudowy, baseny i domki gościnne postawione bez pozwolenia i nigdy niezgłoszone. Zdarzają się na tyle często, że znalezisko nikogo nie dziwi. Istotne jest to, że późniejsza legalizacja nie zawsze jest możliwa — części obiektów nie da się zalegalizować w ogóle, a problem przechodzi razem z domem.

Zestawienie wpisu w rejestrze, danych katastralnych i stanu faktycznego to praca jednego przedpołudnia, która czasem ratuje transakcję.

Do tego: stan licencji na najem turystyczny. Licencje są limitowane, przypisane do nieruchomości a nie do właściciela, i nie każda nieruchomość ani gmina wchodzi w grę. Nigdy nie należy kupować przy założeniu, że licencję da się dobrać później.

Wartość referencyjna

Jedna liczba decyduje o podatku, i nie jest to cena, którą negocjujesz.

Po reformie podstawy opodatkowania hiszpańska administracja przyjmuje valor de referencia — wartość ustalaną przez kataster dla każdej nieruchomości. Jeżeli przewyższa uzgodnioną cenę, podatek liczony jest od niej.

Wniosek jest przykry: zakup poniżej wartości referencyjnej nie obniża podatku. Okazja w cenie nie jest okazją w podatku.

Sprawdzenie jest bezpłatne i możliwe przed złożeniem oferty. Jeżeli wartość referencyjna jest wyższa niż cena, to ona jest właściwą kwotą do dalszych obliczeń.

Zakup bez obecności w Hiszpanii

Nie musisz być na miejscu przy akcie notarialnym. Pełnomocnictwo udzielone prawnikowi — podpisane przed notariuszem hiszpańskim albo przed notariuszem w Polsce, z apostille i tłumaczeniem przysięgłym — pozwala sfinalizować zakup pod twoją nieobecność.

To rozwiązanie rutynowe i często stosowane. Jest to jednak dokument, którym powierzasz komuś prawo podpisu w twoim imieniu: zakres warto określić wąsko i ograniczyć do tej jednej transakcji.

Nowe budownictwo od dewelopera

Przy zakupie od dewelopera podatki idą inną drogą — VAT i podatek od czynności notarialnych zamiast podatku od przeniesienia własności — i dochodzi zabezpieczenie, którego należy wymagać.

Wpłaty dokonane przed ukończeniem budowy muszą być objęte gwarancją bankową lub polisą ubezpieczeniową zapewniającą ich zwrot, jeżeli inwestycja nie zostanie oddana. Poproś o dokument, nie o zapewnienie. Sprawdź też, do czego termin oddania faktycznie zobowiązuje dewelopera.

Umowa arras

Gdy weryfikacja wypadnie czysto, podpisuje się umowę przedwstępną — najczęściej contrato de arras, zwykle w postaci arras penitenciales.

Mechanizm jest symetryczny i warto go rozumieć. Kupujący wpłaca zadatek, zwyczajowo dziesięć procent. Jeśli kupujący się wycofa, traci go. Jeśli wycofa się sprzedający, zwraca podwójnie. To moment, w którym obie strony są związane — a do tego czasu powinno być sprawdzone wszystko, co miało zostać sprawdzone.

Akt notarialny

Transakcję zamyka się przed notariuszem. Hiszpański notariusz jest funkcjonariuszem publicznym, a nie Państwa pełnomocnikiem: potwierdza tożsamość, sprawdza zgodność aktu z ustaleniami i dokumentuje czynność. Nie reprezentuje Państwa interesu wobec sprzedającego — i właśnie dlatego własny prawnik to co innego i warto go mieć.

Akt zostaje podpisany, reszta ceny zapłacona, klucze przekazane. Następnie akt trafia do rejestru własności: dopiero wpis czyni własność skuteczną wobec osób trzecich.

Po kluczach

Formalności nie kończą się u notariusza. Podatek od przeniesienia własności płaci się w terminie liczonym od aktu. Nieruchomość trzeba przepisać na potrzeby IBI — corocznego podatku gminnego — oraz mediów i wspólnoty. A jako właściciel nierezydent otrzymują Państwo coroczne obowiązki deklaracyjne w Hiszpanii, niezależnie od tego, czy nieruchomość cokolwiek przynosi.

Nieruchomość z naszej oferty do przeliczenia: finca przy polu golfowym w Capdeperze — 114 m² na 2200 m², remont w 2023, 849 000 €.

Przykład z górnej półki: Sa Mesquida de Dalt, zabytkowa posiadłość koło Capdepery na 40 hektarach, z ważną licencją ETV.

Najczęstsze pytania

Czy Polacy mogą kupić nieruchomość w Hiszpanii?

Tak, bez ograniczeń. Hiszpania nie ogranicza własności cudzoziemców. Potrzebny jest numer NIE; przeniesienie własności następuje przed notariuszem i podlega wpisowi do rejestru.

Ile kosztuje zakup ponad cenę nieruchomości?

Do planowania przyjmuje się zwykle około dziesięciu do trzynastu procent: podatek ITP albo VAT z AJD, notariusz, rejestr i prawnik. Dokładna kwota zależy od progu cenowego i od tego, czy to rynek wtórny, czy nowe budownictwo.

Ile trwa transakcja?

Od uzgodnienia do aktu zwykle sześć do dziesięciu tygodni, jeśli nie ma kredytu, a rejestr nie przynosi niespodzianek. Kredyt wydłuża ten czas. Niezgłoszona zabudowa może wydłużyć go znacznie — albo zakończyć transakcję.

Czy potrzebny jest prawnik?

Nie jest obowiązkowy. Zalecamy go przy każdym zakupie. Notariusz potwierdza poprawność aktu; tego, czy transakcja jest korzystna dla Państwa, nie sprawdza nikt, kogo Państwo sami nie zatrudnili.

Czy koszty transakcyjne można doliczyć do kredytu?

Nie. Hiszpańskie banki finansują cenę nieruchomości. Podatki i honoraria wnosi się osobno, gotówką, obok wkładu własnego.

Czym jest wartość referencyjna i dlaczego decyduje o podatku?

To wartość ustalana przez kataster dla każdej nieruchomości. Jeżeli przewyższa uzgodnioną cenę, podatek od przeniesienia własności liczony jest od niej, a nie od tego, co płacisz. Sprawdzenie nic nie kosztuje.

Czy mogę kupić bez przyjazdu do Hiszpanii?

Tak, na podstawie pełnomocnictwa dla prawnika. To rozwiązanie rutynowe. Zakres warto określić wąsko i ograniczyć do tej transakcji.

Czy zaliczki przy nowym budownictwie są zabezpieczone?

Powinny być — gwarancją bankową lub polisą pokrywającą zwrot, jeżeli inwestycja nie zostanie oddana. Poproś o sam dokument.