Dom na Majorce

Poradnik o „zakupie w Hiszpanii” opisuje kraj, w którym nie kupujesz. Kupujesz na Majorce, a Baleary to osobny region autonomiczny z własnym prawem podatkowym i własnym reżimem najmu turystycznego.

Przebieg samej transakcji — numer NIE, rezerwacja, umowa arras, akt notarialny — jest wspólny dla całej Hiszpanii i opisaliśmy go w poradniku o przebiegu zakupu. Tutaj jest to, co dochodzi, ponieważ nieruchomość leży na tej konkretnej wyspie.

Podatek od zakupu ustala region, nie Madryt

Przy zakupie od osoby prywatnej płaci się ITP — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, hiszpański odpowiednik podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stawkę ustala region autonomiczny. Baleary mają własną, różną od katalońskiej czy andaluzyjskiej. Tekst, który pisze o „podatku w Hiszpanii” bez podania regionu, nie pisze o Majorce.

Podatek jest progresywny według progów cenowych: kolejne części ceny obciążone są rosnącymi stawkami, podobnie jak w skali podatku dochodowego. Kto zastosuje najwyższą stawkę do całej ceny, policzy sobie podatek wyraźnie za wysoko.

Przy zakupie od dewelopera ITP nie występuje. Zamiast niego pojawia się IVA — hiszpański VAT od ceny — oraz AJD, podatek od czynności notarialnych, którego stawkę również ustalają Baleary. Nigdy nie płaci się obu reżimów naraz.

Konkretnych stawek tu nie podajemy. Stawka ustalana regionalnie i zmieniana co kilka lat jest błędna od dnia zmiany, a czytelnik nie ma jak tego zauważyć. Aktualne progi potwierdzi ATIB albo twój doradca podatkowy — dla twojej konkretnej nieruchomości i na dzień podpisania.

Rząd wielkości tych kosztów wraz z datą weryfikacji stawek policzy kalkulator w poradniku o tym, ile kosztuje dom w Hiszpanii.

Wartość referencyjna — pułapka ukryta w cenie

To punkt, w którym najczęściej sypie się kalkulacja, i nie ma nic wspólnego z negocjacjami.

Podstawą opodatkowania nie jest już uzgodniona cena, lecz valor de referencia — wartość ustalana przez kataster dla każdej nieruchomości z osobna.

Skutek jest bardzo konkretny: jeśli kupisz poniżej wartości referencyjnej, twój podatek nie spadnie razem z ceną. Zapłacisz od wyższej z dwóch wartości. Okazja w cenie nie jest więc okazją w podatku.

Wartość referencyjną można sprawdzić w katastrze przed złożeniem oferty. Nic to nie kosztuje i eliminuje niespodziankę, która w przeciwnym razie przychodzi dopiero z decyzją podatkową. Jeśli jest rażąco zawyżona, podlega zaskarżeniu — to postępowanie wymagające pracy, a o jego sensowności powie ci prawnik.

Licencja na najem turystyczny nie przechodzi automatycznie

To najczęstsze nieporozumienie wśród kupujących spoza Hiszpanii, i najdroższe.

Nie każda nieruchomość na Majorce może być wynajmowana turystom. Wymagana jest licencja ETV (estancia turística en vivienda), a jej przyznawanie reguluje Consell de Mallorca w ramach ograniczonej puli miejsc.

Trzy rzeczy warto zapamiętać. Licencja jest przypisana do nieruchomości, nie do właściciela. Nie każda lokalizacja i nie każdy typ budynku w ogóle kwalifikuje się do jej uzyskania. A wspólnota mieszkaniowa może w swoim regulaminie zakazać najmu turystycznego niezależnie od tego, co dopuszcza prawo.

Praktyczny wniosek: jeśli plan zakupu opiera się na przychodach z najmu, status licencji trzeba potwierdzić przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej — dokumentem, nie zapewnieniem sprzedającego. Nieruchomość bez licencji nie jest gorsza; jest po prostu inną inwestycją niż ta, którą sobie policzyłeś.

Najem długoterminowy podlega odrębnym przepisom i nie wymaga ETV.

Metraż w papierach a metraż w rzeczywistości

Na wyspie z długą historią rozbudów to nie jest formalność.

W rejestrze własności i w katastrze figuruje zadeklarowana powierzchnia zabudowy. Bywa, że taras został przeszklony, a suterena wykończona, i nikt tego nie zgłosił. Różnica między stanem faktycznym a zadeklarowanym obciąża kupującego, ponieważ to on staje się właścicielem nieruchomości wraz z jej nieprawidłowościami.

Legalizacja bywa możliwa, bywa kosztowna, a czasem — przy budowie na terenie rolnym lub chronionym — niemożliwa. Nota simple z rejestru i wypis katastralny to dwa dokumenty, które trzeba porównać z tym, co się widzi na miejscu. Kosztują niewiele i odpowiadają na pytanie, którego nie zada za ciebie sprzedający.

Woda, prąd, dojazd

Przy nieruchomościach poza zwartą zabudową — a takich na Majorce jest sporo — infrastruktura nie jest oczywista.

Sprawdzenia wymagają: przyłącze wody albo pozwolenie na studnię, przyłącze energetyczne i jego moc, sposób odprowadzania ścieków oraz status prawny drogi dojazdowej. Droga prywatna bez ustanowionej służebności to problem, który ujawnia się dopiero wtedy, gdy sąsiad przestaje być życzliwy.

Ile ponad cenę

Do budżetowania, zanim pojawi się konkretna nieruchomość, przyjmuje się zwykle około dziesięciu do trzynastu procent ponad cenę zakupu — podatki oraz wszystkie honoraria razem. Przy tańszych nieruchomościach z rynku wtórnego wychodzi nieco mniej, przy drogich, w wyższych progach podatkowych — górna granica.

Dwie rzeczy, o których łatwo zapomnieć. Hiszpańskie banki finansują cenę zakupu; podatki i honoraria pokrywasz ze środków własnych ponad wkład. A jeśli sprzedający jest nierezydentem, kupujący zatrzymuje część ceny i odprowadza ją do hiszpańskiego urzędu skarbowego — to nie jest dodatkowy koszt, ale krok w dniu podpisania aktu, który twoja gestoría musi znać.

Szczegółowe pozycje rozpisaliśmy w poradniku o przebiegu zakupu, a coroczne obowiązki właściciela — w poradniku podatkowym.

Wyspa to nie jeden rynek

„Majorka” jako jedno miejsce istnieje tylko w folderach. Zachód wyspy, okolice Palmy, spokojniejszy wschód i wnętrze wyspy różnią się poziomem cen, dostępnością licencji i tym, ile miesięcy w roku dana miejscowość naprawdę żyje.

Zanim zawęzisz poszukiwania do konkretnej miejscowości, warto zobaczyć ją poza sezonem. To jedyny sposób, żeby sprawdzić, czy zimą działa tam cokolwiek poza latarniami.

Najczęstsze pytania

Czy jako obywatel Polski mogę kupić dom na Majorce?

Tak, bez ograniczeń wynikających z obywatelstwa. Potrzebny jest hiszpański numer identyfikacji podatkowej NIE oraz rachunek w hiszpańskim banku do rozliczenia transakcji. Polska należy do Unii Europejskiej, więc nie stosuje się do ciebie ograniczeń przewidzianych dla nabywców spoza UE.

Ile wynoszą koszty ponad cenę zakupu na Majorce?

Do celów budżetowania przyjmuje się około dziesięciu do trzynastu procent ceny: podatek od zakupu albo IVA wraz z AJD, do tego notariusz, rejestr i prawnik. Dokładna kwota zależy od progu cenowego i od tego, czy kupujesz z rynku wtórnego, czy od dewelopera.

Czy każdy dom na Majorce można wynajmować turystom?

Nie. Wymagana jest licencja ETV, przyznawana przez Consell de Mallorca w ramach ograniczonej puli. Licencja jest przypisana do nieruchomości, a nie do właściciela, i nie każda lokalizacja się kwalifikuje. Status licencji trzeba potwierdzić dokumentem przed podpisaniem umowy.

Czym jest wartość referencyjna i dlaczego ma znaczenie?

To wartość ustalana przez kataster dla każdej nieruchomości. Jeśli przewyższa cenę zakupu, podatek liczy się od niej, a nie od tego, co faktycznie płacisz. Można ją sprawdzić bezpłatnie przed złożeniem oferty.

Czym różni się zakup na Majorce od zakupu w Hiszpanii kontynentalnej?

Przebieg transakcji jest ten sam. Różnią się: stawki podatku od zakupu, które ustalają Baleary, reżim licencji na najem turystyczny prowadzony przez Consell de Mallorca oraz częstsze na wyspie rozbieżności między metrażem zadeklarowanym a rzeczywistym.

Czy powierzchnia z ogłoszenia jest wiążąca?

Nie. Wiążące jest to, co figuruje w rejestrze własności i w katastrze. Rozbieżności obciążają kupującego, dlatego oba dokumenty należy porównać ze stanem faktycznym przed podpisaniem czegokolwiek.