Podatki od nieruchomości w Hiszpanii

Posiadanie nieruchomości w Hiszpanii bez mieszkania w niej rodzi obowiązki, które zaskakują — bo jeden z nich obowiązuje nawet wtedy, gdy nieruchomość nie przynosi niczego.

Podatek od nieruchomości, która nic nie przynosi

Hiszpania opodatkowuje nierezydentów od dochodu szacunkowego — zakładanego czynszu, liczonego od wartości katastralnej, za każdy okres, w którym nieruchomość nie jest wynajmowana ani nie stanowi twojego głównego miejsca zamieszkania.

Tych pieniędzy nie otrzymałeś. Podatek i tak jest należny. Logika jest taka, że nieruchomość ma wartość użytkową, a tę Hiszpania opodatkowuje u osób mieszkających za granicą.

Deklaracja nazywa się Modelo 210. Wynikają z tego dwie rzeczy: to obowiązek coroczny, niezależnie od tego, czy tam byłeś, i deklarujesz sam — nie przychodzi żadna decyzja, żadne przypomnienie ani ponaglenie, dopóki urząd nie odezwie się z własnej inicjatywy.

Każdy współwłaściciel rozlicza się osobno

Punkt, w którym najwięcej deklaracji jest niekompletnych: Modelo 210 przypisane jest do osoby, nie do nieruchomości.

Jeżeli nieruchomość należy do małżonków po połowie, każde składa własną deklarację od swojego udziału. Dwie osoby, dwie deklaracje, dwa numery NIE. Wspólnego rozliczenia, jakie znasz z Polski, tu nie ma.

Przy większej liczbie współwłaścicieli albo większej liczbie nieruchomości mnoży się to odpowiednio.

Po stronie polskiej

Twoje zobowiązania w Hiszpanii nie kończą sprawy w Polsce. Jeżeli pozostajesz polskim rezydentem podatkowym, dochody z hiszpańskiej nieruchomości — a przy sprzedaży również zysk — trafiają do polskiego rozliczenia, z zastosowaniem metody wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Hiszpanią.

Praktycznie oznacza to zwykle: podwójnie się nie płaci, ale deklaruje się w obu krajach. Jak wypadnie to w twoim przypadku, zależy od twojej rezydencji, od tego czy wynajmujesz i od pozostałych dochodów. To pytanie do doradcy znającego oba systemy, nie do poradnika.

Zalety, które masz jako obywatel UE

Stawka dla dochodów nierezydentów dzieli się wzdłuż jednej linii: rezydenci UE, Islandii, Liechtensteinu i Norwegii po jednej stronie, wszyscy pozostali po drugiej, z wyższą stawką.

Jako polski rezydent jesteś po stronie korzystniejszej.

Ważniejsze od stawki są jednak odliczenia. Jeżeli nieruchomość jest wynajmowana, rezydenci UE i EOG mogą odliczyć koszty uzyskania przychodu: odsetki, konserwację, ubezpieczenie, opłaty wspólnotowe, zarządzanie i pośrednictwo oraz część roku, w której lokal był dostępny. Rezydenci spoza tego kręgu zwykle nie mogą i płacą od czynszu brutto.

Przy wynajmowanej nieruchomości z realnymi kosztami bieżącymi ta różnica waży zwykle więcej niż sama stawka.

Terminy

Terminy różnią się w zależności od tego, co jest deklarowane, a rytm dla dochodów z najmu zmieniał się w ostatnich latach. Dlatego jest tu systematyka, a nie data, która za rok może być nieaktualna.

Dochód szacunkowy od nieruchomości używanej samodzielnie deklaruje się za zamknięty rok kalendarzowy w roku następnym. Rzeczywiste dochody z najmu mają własny rytm, który nie jest ten sam.

Obowiązujący kalendarz publikuje Agencia Tributaria. Kto korzysta z gestorii albo doradcy, dostaje terminy od nich — to droga zwyczajowa i spokojniejsza.

Skutki zaniedbania są przewidywalne: dopłaty rosnące wraz z opóźnieniem oraz odsetki. Złożenie deklaracji z własnej inicjatywy traktowane jest konsekwentnie łagodniej niż wykrycie przez urząd. Termin przedawnienia nie zamyka się szybko, więc granie na czas się nie opłaca.

Jak się to składa

Można bezpośrednio przez portal Agencia Tributaria, co wymaga certyfikatu cyfrowego albo systemu Cl@ve. Uzyskanie certyfikatu jako nierezydent jest możliwe, ale kłopotliwe.

Większość zagranicznych właścicieli wyznacza przedstawiciela podatkowego — gestorię albo wyspecjalizowaną kancelarię. Koszt jest umiarkowany w porównaniu z kosztem robienia tego źle przez kilka lat.

IBI — podatek gminny

IBI to coroczny podatek od nieruchomości pobierany przez gminę, w której leży lokal. Naliczany jest od wartości katastralnej, a stawkę ustala gmina — dwa porównywalne domy w różnych gminach Majorki mogą mieć wyraźnie różne kwoty.

W przeciwieństwie do Modelo 210 IBI jest fakturowany. Większość właścicieli ustawia polecenie zapłaty. Przed aktem notarialnym sprawdź, czy IBI jest opłacony — dług obciąża nieruchomość, nie sprzedającego.

Uwaga praktyczna: wartość katastralna widnieje na decyzji IBI. Ponieważ ta sama wartość jest podstawą Modelo 210, decyzja ta jest dokumentem, którego i tak potrzebujesz do rocznej deklaracji. Zachowaj ją.

Podatek majątkowy

Hiszpania pobiera również podatek majątkowy. Nierezydenci podlegają mu od majątku położonego w Hiszpanii, czyli dla większości zagranicznych właścicieli od samej nieruchomości.

Istotny punkt strukturalny: państwo wyznacza ramy, a wspólnoty autonomiczne ustalają własne kwoty wolne i stawki — również Baleary. W ostatnich latach zmieniano to wielokrotnie, zarówno na poziomie państwowym, jak i regionalnym.

Właśnie ta zmienność jest powodem, dla którego stoi tu struktura, a nie liczba. Czy w ogóle przekraczasz kwotę wolną i przy jakiej stawce, to pytanie do hiszpańskiego doradcy z danymi za dany rok.

Przy wycenie przyjmuje się z reguły najwyższą z: ceny zakupu, wartości katastralnej i wartości ustalonej urzędowo — nie najniższą, jak się często zakłada. Finansowanie obniża majątek podlegający opodatkowaniu o pozostałe zadłużenie.

Przy sprzedaży

Nierezydenta sprzedającego dotyczą dwie pozycje.

Kupujący ma obowiązek zatrzymać trzy procent ceny i wpłacić je hiszpańskiemu urzędowi jako zaliczkę na twój podatek od zysku. Jeżeli faktycznie należny podatek jest niższy, różnicę zwraca się na wniosek. Sama z siebie nie przyjdzie, a termin biegnie.

Do tego plusvalía municipal, gminny podatek od wzrostu wartości gruntu, również zwykle po stronie sprzedającego.

Jeżeli spędzasz tam ponad 183 dni

Wtedy obraz zmienia się całkowicie: stajesz się w Hiszpanii podatnikiem od dochodów światowych, Modelo 210 przestaje działać w ten sam sposób, a dochodzą osobne obowiązki informacyjne dotyczące majątku poza Hiszpanią.

Granica ta jest niezależna od tego, gdzie się zameldowałeś. Można zostać rezydentem podatkowym bez takiego zamiaru.

Co jeszcze biegnie

Nie podatki, ale ten sam budżet: opłaty wspólnotowe w osiedlach z częściami wspólnymi, opłata śmieciowa wielu gmin, ubezpieczenie oraz opłaty stałe dostawców mediów, które biegną niezależnie od tego, czy ktoś tam jest.

Najczęstsze pytania

Czy płacę podatek w Hiszpanii, jeśli nigdy nie wynajmuję?

Tak. Hiszpania opodatkowuje nierezydentów od dochodu szacunkowego liczonego od wartości katastralnej, za każdy okres bez najmu. Deklaruje się to przez Modelo 210, niezależnie od tego, czy korzystałeś z lokalu.

Czym jest Modelo 210?

Hiszpańską deklaracją podatkową dla nierezydentów. Obejmuje zarówno dochód szacunkowy z niewynajmowanej nieruchomości, jak i rzeczywiste dochody z najmu.

Czy małżonkowie składają jedną deklarację?

Nie. Modelo 210 przypisane jest do osoby: każdy współwłaściciel deklaruje swój udział. Przy własności po połowie są to dwie deklaracje.

Do kiedy trzeba złożyć Modelo 210?

Termin różni się dla dochodu szacunkowego i rzeczywistych dochodów z najmu, a rytm dla najmu został zmieniony. Obowiązujący kalendarz publikuje Agencia Tributaria.

Co, jeśli nie składałem deklaracji przez kilka lat?

Naliczane są dopłaty i odsetki rosnące wraz z opóźnieniem. Dobrowolne uzupełnienie traktowane jest zwykle łagodniej niż zaniedbanie wykryte przez urząd.

Czy mogę odliczyć koszty od hiszpańskich dochodów z najmu?

Jako rezydent UE z reguły tak — odsetki, konserwację, ubezpieczenie, opłaty wspólnotowe i zarządzanie, proporcjonalnie do okresu najmu. To przewaga wobec właścicieli spoza UE i EOG.

Czy IBI to odpowiednik polskiego podatku od nieruchomości?

To najbliższy odpowiednik: coroczny podatek gminny naliczany od wartości katastralnej, ze stawką ustalaną przez gminę. Jest odrębny od Modelo 210 i dochodzi do niego.

Czy zapłacę podatek dwa razy, w Polsce i w Hiszpanii?

Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania ma temu zapobiec. Obowiązek deklaracyjny może mimo to istnieć w obu krajach, a sposób rozliczenia zależy od twojej sytuacji.