Lohnt sich eine Immobilie auf Mallorca?

Die ehrliche Antwort auf diese Frage lautet: Das hängt davon ab, wofür Sie kaufen. Und die zweite ehrliche Antwort lautet: Wer Ihnen darauf eine Zahl nennt, ohne Ihre Situation zu kennen, verkauft Ihnen etwas.

Deshalb steht hier keine Rendite. Hier stehen die Fragen, die Sie beantworten müssen, damit Ihre eigene Rechnung stimmt.

Zuerst: Wofür kaufen Sie?

Das ist keine rhetorische Frage. Die drei üblichen Motive führen zu unterschiedlichen Objekten, unterschiedlichen Lagen und unterschiedlichen Antworten.

Eigennutzung. Sie kaufen Lebenszeit an einem Ort, den Sie mögen. Die Rechnung ist dann keine Renditerechnung, sondern ein Vergleich mit dem, was zwanzig Jahre Mieten oder Hotel an demselben Ort kosten würden — plus dem Wert, jederzeit ohne Buchung fahren zu können. Das ist eine legitime und oft die tragfähigste Begründung. Wird aus dem Feriendomizil der Lebensmittelpunkt, beginnt ein eigenes Kapitel — vom Steuerstatus bis zur Anmeldung, beschrieben im Ratgeber zum Auswandern nach Mallorca.

Zweitwohnsitz mit gelegentlicher Vermietung. Die häufigste Konstellation, und die, in der die meisten Fehlannahmen stecken. Sie braucht eine Lizenz, die nicht selbstverständlich ist, und eine Rechnung, die die Wochen berücksichtigt, in denen Sie selbst da sind.

Reine Kapitalanlage. Dann konkurriert Mallorca mit allem anderen, was Sie mit dem Geld tun könnten, und muss sich an derselben Messlatte behaupten. Die Insel bringt dabei einen Nachteil mit: Immobilien sind illiquide, und eine Immobilie im Ausland ist es doppelt.

Was eine ehrliche Rechnung enthalten muss

Die meisten Überschlagsrechnungen, die uns Käufer zeigen, enthalten den Kaufpreis und eine erhoffte Miete. Dazwischen fehlt einiges.

Auf der Kaufseite: die Kaufnebenkosten von grob zehn bis dreizehn Prozent. Sie sind kein Nebenschauplatz — sie sind der Betrag, den eine Wertsteigerung erst einmal aufholen muss, bevor überhaupt etwas verdient ist.

Laufend: IBI, Gemeinschaftskosten, Versicherung, Instandhaltung, Verwaltung vor Ort, und die spanische Erklärungspflicht auch ohne Vermietung. Nachzulesen unter Steuern für nichtansässige Eigentümer.

Bei Vermietung: Leerstandswochen, Reinigung, Wäsche, Betreuung, Provisionen der Buchungsplattformen — und die Wochen, die Sie selbst nutzen und die deshalb keine Einnahme bringen. Wer sechs Wochen im Jahr selbst da ist, hat sechs Wochen Hochsaison nicht vermietet.

Beim Verkauf: Wertzuwachsbesteuerung, Plusvalía, Maklerkosten und bei Nichtansässigen der Steuereinbehalt.

Eine Rechnung, die alle vier Blöcke enthält, sieht anders aus als eine, die nur den ersten kennt. Sie ist deshalb nicht unbedingt schlecht — sie ist nur ehrlich.

Was für Mallorca spricht

Ohne Zahlen, weil belastbare Zahlen zum Zeitpunkt Ihres Kaufs gehören und nicht in einen Ratgeber:

Das Angebot an wirklich gefragten Lagen ist strukturell begrenzt. Die Serra de Tramuntana steht unter UNESCO-Schutz, was die Bebauung einschränkt. Küstennahes Bauland ist endlich. Diese Knappheit ist kein Marketingargument, sondern eine planungsrechtliche Tatsache — und sie ist der Grund, warum gute Lagen sich anders verhalten als der Durchschnittsmarkt.

Dazu: ganzjährige Erreichbarkeit aus dem gesamten deutschsprachigen Raum, eine etablierte internationale Käuferschicht und ein Rechtsrahmen innerhalb der EU.

Was dagegen spricht

Illiquidität. Ein Verkauf auf Mallorca braucht Zeit, und er braucht Saison. Wer kurzfristig an sein Geld muss, verkauft schlecht.

Die Nebenkosten als Einstiegshürde. Zehn bis dreizehn Prozent müssen erst wieder verdient werden. Bei kurzer Haltedauer rechnet sich das selten.

Vermietung ist kein Selbstläufer. Ohne Lizenz ist die Kurzzeitvermietung nicht erlaubt, und Lizenzen sind gedeckelt und objektgebunden.

Verwaltungsaufwand aus der Ferne. Steuererklärung, Instandhaltung, Ansprechpartner vor Ort — das ist entweder Ihre Zeit oder jemandes Honorar.

Wo Zahlen herkommen sollten

Wenn Sie Marktzahlen brauchen, nehmen Sie beurkundete Verkäufe, nicht Angebotspreise von Portalen. Angebotspreise sagen, was Verkäufer sich erhoffen. Registerdaten sagen, was Käufer gezahlt haben. In diesem Markt liegen beide weiter auseinander als in den meisten.

Die Registerstatistik und das statistische Amt veröffentlichen solche Daten. Wir rechnen sie für Ihre konkrete Gemeinde und Preisklasse durch — das ist etwas anderes als ein Inseldurchschnitt, der über Palma und ein Bergdorf mittelt.

Häufige Fragen

Lohnt sich eine Wohnung auf Mallorca als Kapitalanlage?

Das hängt an Haltedauer, Lage, Lizenzlage und daran, ob Sie selbst nutzen. Entscheidend ist eine Rechnung, die Kaufnebenkosten, laufende Kosten, Leerstand und Verkaufskosten enthält — ohne diese vier Blöcke ist jede Renditeaussage wertlos.

Wie hoch ist die Rendite auf Mallorca?

Eine seriöse Antwort darauf gibt es nur für ein konkretes Objekt mit konkreten Zahlen. Pauschale Renditeangaben für „Mallorca” mitteln über Lagen und Nutzungsarten, die nichts miteinander zu tun haben.

Steigen die Immobilienpreise auf Mallorca weiter?

Preisentwicklungen sind nicht vorhersagbar, und wir behaupten es nicht. Was sich sagen lässt: Das Angebot in den geschützten und küstennahen Lagen ist planungsrechtlich begrenzt, und diese Begrenzung besteht unabhängig von der Marktlage.

Ab welcher Haltedauer rechnet sich ein Kauf?

Es gibt keine allgemeine Schwelle, aber die Kaufnebenkosten von grob zehn bis dreizehn Prozent müssen erst aufgeholt werden. Kurze Haltedauern sind deshalb selten wirtschaftlich.

Was ist der häufigste Denkfehler?

Eine Vermietungsrendite zu unterstellen, die eine Lizenz voraussetzt, die es für das Objekt nicht gibt — und die Eigennutzungswochen nicht abzuziehen.

Was kostet der Kauf zusätzlich zum Preis, und wie wirkt das auf die Rechnung?

Etwa zehn bis dreizehn Prozent Nebenkosten fallen beim Kauf an und beim Verkauf erneut Kosten. Diese Spanne muss eine Wertsteigerung erst wieder einspielen, bevor überhaupt ein Gewinn beginnt.

Was kostet eine Immobilie im laufenden Jahr, wenn sie leer steht?

IBI, Gemeinschaftskosten, Versicherung, Grundgebühren der Versorger und die jährliche Erklärung fiktiver Einkünfte über Modelo 210 — Letztere fällt gerade dann an, wenn nicht vermietet wird.

Ist Ferienvermietung ein verlässlicher Teil der Rechnung?

Nur mit Lizenz, und die ist kontingentiert und objektgebunden. Ohne sie gehört Vermietungsertrag nicht in die Kalkulation.