Was zum Kaufpreis dazukommt

Die Nebenkosten sind in Spanien kein Rundungsfehler, und der größte Posten hängt an etwas, woran die wenigsten früh denken: ob es sich um einen Wiederverkauf oder einen Neubau handelt. Beide werden nach völlig verschiedenen Regimen besteuert.

Der Rechner oben gibt Ihnen die Größenordnung. Was er rechnet und wo er an Grenzen stößt, steht im Folgenden — beides sollten Sie gelesen haben, bevor Sie mit seiner Zahl kalkulieren.

Zur Zahl im Rechner

Wir schreiben in diesen Ratgebern keine Steuersätze in den Fließtext. Ein Satz, der regional festgelegt wird und sich alle paar Jahre ändert, ist ab dem Tag der Änderung falsch, ohne dass der Leser es merken kann.

Ein Rechner kann diese Regel nicht befolgen, er muss rechnen. Deshalb ist sie hier anders eingelöst: Jeder Satz, mit dem der Rechner arbeitet, steht an genau einer Stelle im Quelltext, trägt das Datum seiner letzten Prüfung, und dieses Datum steht sichtbar am Rechner. Ein veralteter Satz ist damit für Sie erkennbar statt vor Ihnen verborgen.

Das macht die Zahl zu einer belastbaren Planungsgröße — und nicht zu einer Rechtsauskunft. Vor der Unterschrift gehört sie von Ihrem Anwalt oder Steuerberater für Ihr konkretes Objekt bestätigt.

Wiederverkauf: die Übertragungsteuer

Kaufen Sie von einem privaten Eigentümer, zahlen Sie ITP — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, die Übertragungsteuer. Sie entspricht funktional der deutschen Grunderwerbsteuer.

Drei Eigenschaften sind entscheidend.

Sie wird von der autonomen Region festgelegt, nicht von Madrid. Die Balearen setzen eigene Sätze, die sich von denen Kataloniens oder Andalusiens unterscheiden. Ein Ratgeber, der über „Spanien” schreibt, ohne die Region zu nennen, schreibt nicht über Mallorca.

Sie ist progressiv nach Preisstufen. Es gibt keinen einheitlichen Satz auf den ganzen Kaufpreis — aufeinanderfolgende Anteile werden mit steigenden Sätzen belegt, wie beim Einkommensteuertarif. Wer den Spitzensatz auf den vollen Preis anwendet, rechnet sich die Steuer deutlich zu hoch. Der Rechner oben bildet die Staffel ab, genau deshalb.

Und sie bemisst sich nach dem Referenzwert, wenn dieser über dem Kaufpreis liegt. Dazu der nächste Abschnitt, denn es ist der Punkt, an dem die meisten Kalkulationen kippen.

Der Referenzwert — die Falle im Kaufpreis

Seit der Reform der Bemessungsgrundlage geht die Steuerverwaltung nicht mehr vom vereinbarten Preis aus, sondern vom valor de referencia, einem vom Kataster je Objekt festgelegten Wert.

Die Folge ist unangenehm konkret: Kaufen Sie unter dem Referenzwert, sinkt Ihre Steuer nicht mit. Sie zahlen auf den höheren der beiden Werte. Ein Schnäppchen im Preis ist damit kein Schnäppchen in der Steuer.

Der Referenzwert lässt sich vor dem Angebot beim Kataster abfragen. Tun Sie das — es kostet nichts und verhindert die Überraschung, die sonst erst mit dem Steuerbescheid kommt. Liegt er unplausibel hoch, ist er anfechtbar; das ist ein Verfahren mit Aufwand, und Ihr Anwalt sagt Ihnen, ob es sich lohnt.

Der Rechner arbeitet mit dem Preis, den Sie eingeben. Wenn der Referenzwert höher ist, geben Sie diesen ein.

Neubau: Mehrwertsteuer und Beurkundungsteuer

Kaufen Sie vom Bauträger, entfällt die ITP. Stattdessen:

IVA, die spanische Mehrwertsteuer, auf den Kaufpreis zum Satz für Wohnimmobilien, national festgelegt.

AJD — Actos Jurídicos Documentados, die Beurkundungsteuer auf die notarielle Urkunde — kommt hinzu, zu einem von den Balearen festgelegten Satz.

Der kombinierte Betrag beim Neubau liegt meist in einer ähnlichen Größenordnung wie die Übertragungsteuer bei einem mittelpreisigen Wiederverkauf. An den Rändern der Preisskala laufen beide auseinander.

Eine Einschränkung, die der Rechner nicht abbildet: Grundstücke und Gewerbeeinheiten folgen einem anderen Mehrwertsteuerregime als Wohnraum. Wenn Sie ein Baugrundstück kaufen, lassen Sie sich vor der Reservierung sagen, welcher Satz gilt.

Die festen Kosten

Diese sind weitgehend gleich, welcher Weg auch gilt.

Der Notar rechnet nach einem veröffentlichten Gebührenverzeichnis auf Basis des beurkundeten Werts ab. Das Eigentumsregister hat sein eigenes Verzeichnis für die Eintragung — der Schritt, der Ihr Eigentum gegenüber Dritten wirksam macht. Eine gestoría übernimmt üblicherweise Steuererklärungen und Eintragung gegen ein überschaubares Honorar.

Ihr Anwalt ist ein separater Posten und der, von dem wir niemandem abraten würden. Ein Prozentsatz des Kaufpreises ist üblich, Festhonorare sind verhandelbar und bei teuren Objekten oft sinnvoller.

Warum diese drei im Rechner als Spanne erscheinen und nicht als Betrag: Notar und Register folgen amtlichen Tarifen, die neben dem Preis auch vom Aufwand der Urkunde abhängen — mehrere Käufer, eine Hypothek, eine nachträglich erklärte Bauerweiterung. Eine einzelne Zahl wäre hier Scheingenauigkeit.

Wer zahlt was

Üblich auf Mallorca ist: Der Käufer trägt Übertragungsteuer beziehungsweise IVA und AJD, das Register und den Notar. Der Verkäufer trägt die plusvalía municipal — die kommunale Steuer auf den Bodenwertzuwachs —, die Maklerprovision und seine eigene Gewinnbesteuerung.

Üblich ist nicht gesetzlich. Alles davon ist verhandelbar, und was gilt, steht im Vertrag. Die Formel «según ley» verweist genau auf diese gesetzliche Grundverteilung.

Ein Sonderfall, der Verkäufer betrifft: Ist der Verkäufer nichtansässig, muss der Käufer drei Prozent des Kaufpreises einbehalten und ans spanische Finanzamt abführen. Das ist keine zusätzliche Kostenposition für Sie, aber ein Schritt, der im Ablauf am Notartag stattfindet und den Ihre gestoría kennen muss.

Wann was fällig wird

Die Reservierungsgebühr bei Unterzeichnung des Reservierungsdokuments. Die zehn Prozent aus dem contrato de arras wenige Wochen später. Der Restkaufpreis und sämtliche Honorare am Tag der Beurkundung.

Die Übertragungsteuer ist innerhalb einer kurzen Frist nach der Beurkundung zu erklären und zu zahlen — üblicherweise übernimmt das die gestoría. Wird die Frist versäumt, kommen Zuschläge hinzu, und die Eintragung ins Register verzögert sich, weil sie den Zahlungsnachweis voraussetzt.

Was eine Finanzierung nicht abdeckt

Der Vollständigkeit halber, weil daran Budgets scheitern: Spanische Banken finanzieren gegen den Kaufpreis. Steuern und Honorare zahlen Sie aus Eigenmitteln, zusätzlich zum Eigenkapitalanteil.

Wer mit achtzig Prozent Finanzierung rechnet und die Nebenkosten vergisst, hat den Eigenmittelbedarf um mehr als die Hälfte unterschätzt. Das ist der häufigste Rechenfehler in der ersten Budgetrunde.

Eine Planungsgröße

Für die Budgetierung, bevor ein konkretes Objekt feststeht, ist eine gebräuchliche Spanne etwa zehn bis dreizehn Prozent oberhalb des Kaufpreises — Steuern und sämtliche Honorare zusammen. Bei günstigen Wiederverkäufen liegt der Wert knapp darunter, bei teuren Objekten in den oberen Steuerstufen am oberen Rand. Der Rechner zeigt Ihnen, wo Ihr Preis landet.

Behandeln Sie das als Spanne für die Suchbudgetierung, nicht als Angebot.

Und danach

Mit der Beurkundung enden die Kosten nicht. Die IBI wird jährlich von der Gemeinde erhoben, in den meisten Anlagen kommen Gemeinschaftskosten hinzu, und als nichtansässiger Eigentümer erhalten Sie jährliche Erklärungspflichten — nachzulesen unter Steuern für nichtansässige Eigentümer.

Zum Durchrechnen ein Objekt aus unserem Bestand: die Finca am Golfplatz in Capdepera — 114 m² auf 2.200 m², 2023 restauriert, 849.000 €.

Häufige Fragen

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten auf Mallorca?

Als Planungsgröße sind etwa zehn bis dreizehn Prozent des Kaufpreises gebräuchlich: Übertragungsteuer beziehungsweise Mehrwertsteuer plus Beurkundungsteuer, dazu Notar, Register und Anwalt. Der Rechner oben gibt die Spanne für Ihren Preis aus.

Was ist die ITP?

Die spanische Übertragungsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie, das Gegenstück zur deutschen Grunderwerbsteuer. Sie wird von der autonomen Region festgelegt — für Mallorca also von den Balearen — und progressiv über Preisstufen erhoben.

Was ist der Referenzwert und warum ist er wichtig?

Ein vom Kataster je Objekt festgelegter Wert. Liegt er über dem Kaufpreis, bemisst sich die Übertragungsteuer nach ihm und nicht nach dem, was Sie tatsächlich zahlen. Er lässt sich vor dem Angebot kostenlos abfragen.

Zahle ich Mehrwertsteuer oder Übertragungsteuer?

Mehrwertsteuer plus Beurkundungsteuer beim Neubau vom Bauträger, Übertragungsteuer beim Wiederverkauf von privat. Niemals beides.

Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?

Nein. Spanische Banken finanzieren gegen den Kaufpreis. Steuern und Honorare sind gesondert aus Eigenmitteln aufzubringen.

Wer sucht den Notar aus?

In der Regel der Käufer. Die Gebühren folgen einem veröffentlichten Verzeichnis, die Wahl ist also eine Frage von Verfügbarkeit und Erreichbarkeit, nicht des Preises.

Wer zahlt die plusvalía municipal?

Üblicherweise der Verkäufer. Es ist eine kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücksanteils. Abweichende Vereinbarungen sind möglich und gehören in den Vertrag.

Bis wann muss die Grunderwerbsteuer gezahlt sein?

Innerhalb einer kurzen Frist nach der Beurkundung. Versäumnis kostet Zuschläge und blockiert die Eintragung ins Eigentumsregister, weil diese den Zahlungsnachweis voraussetzt. In der Praxis erledigt das die gestoría.