Immobilienkauf auf Mallorca — der Ablauf

Ein Immobilienkauf auf Mallorca ist nicht kompliziert. Er verzeiht nur keine vertauschte Reihenfolge.

Der Ablauf folgt einer festen Abfolge, die das spanische Recht vorgibt. Fast alles, was deutschen Käufern hier schiefgeht, passiert nicht, weil der Vorgang schwierig wäre — sondern weil etwas unterschrieben wurde, bevor es geprüft war.

Bevor Sie überhaupt suchen

Zwei Dinge gehören an den Anfang, weil beide länger dauern als erwartet und beide genau dann dringend werden, wenn keine Zeit mehr ist.

Erstens die NIE, die spanische Ausländer-Identifikationsnummer. Ohne sie beurkundet kein Notar. Sie ist keine Aufenthaltserlaubnis und verleiht Ihnen nichts außer der Fähigkeit, in Spanien rechtsgeschäftlich zu handeln — aber ohne sie geht kein Kauf. Wie Sie sie bekommen, steht im Ratgeber zur NIE-Nummer.

Zweitens ein Budget, das die Nebenkosten enthält. In Spanien sind sie kein Rundungsfehler. Rechnen Sie mit einem spürbaren Prozentsatz oberhalb des Kaufpreises — die Aufschlüsselung finden Sie unter Kaufnebenkosten.

Reservierung

Ist das Objekt gefunden, folgt meist eine Reservierungsvereinbarung mit einer überschaubaren Anzahlung. Sie nimmt die Immobilie für einen definierten Zeitraum vom Markt.

Hier beginnt die Disziplin, die sich später auszahlt. Die Vereinbarung sollte präzise regeln, was mit Ihrer Anzahlung geschieht, wenn die folgenden Prüfungen etwas zutage fördern. Eine Reservierung, die unter keinen Umständen etwas zurückgibt, sollten Sie nicht unterschreiben.

Die Prüfungen, auf die es ankommt

Das ist der Teil, der einen reibungslosen von einem teuren Kauf trennt — und auf Mallorca hat er eine lokale Besonderheit.

Die nota simple ist der Auszug aus dem Eigentumsregister. Sie zeigt, wem die Immobilie gehört, wie sie registriert ist und welche Lasten auf ihr liegen: Hypotheken, Pfändungen, Wegerechte. Sie kostet fast nichts und ist nicht optional.

Dann die Prüfung, auf der wir bei Landimmobilien bestehen: Stimmt das Gebaute mit dem Registrierten überein?

Im ländlichen Mallorca gibt es eine lange Geschichte von Anbauten, Pools und Gästehäusern, die ohne Genehmigung errichtet und nie deklariert wurden. Sie sind so verbreitet, dass ein Fund nichts Besonderes ist. Entscheidend ist: Eine nachträgliche Legalisierung ist nicht immer möglich. Manches lässt sich gar nicht regularisieren — und Sie erben das Problem mit dem Haus.

Der Abgleich zwischen Registereintrag, Katasterauskunft und tatsächlichem Bestand ist die Arbeit eines Vormittags und rettet gelegentlich einen Kauf.

Dazu: die Lizenzlage bei Ferienvermietung. Lizenzen sind gedeckelt, sie hängen am Objekt und nicht am Eigentümer, und nicht jede Immobilie und nicht jede Gemeinde kommt infrage. Kaufen Sie nie in der Annahme, eine Lizenz lasse sich später ergänzen. Mehr dazu im Ratgeber zur Vermietungslizenz.

Der Arras-Vertrag

Sind die Prüfungen sauber, folgt der private Kaufvertrag — meist ein contrato de arras, in der Regel in der Form arras penitenciales.

Der Mechanismus ist symmetrisch und sollte verstanden sein. Der Käufer zahlt eine Anzahlung, üblich sind zehn Prozent. Springt der Käufer ab, ist sie verloren. Springt der Verkäufer ab, zahlt er das Doppelte zurück. Es ist der Punkt, an dem beide Seiten gebunden sind — und bis dahin sollte alles geprüft sein, was Sie prüfen wollten.

Die Beurkundung

Der Abschluss erfolgt vor einem Notar. Der spanische Notar ist Amtsträger, nicht Ihr Vertreter. Er prüft Identitäten, stellt fest, dass die Urkunde das Vereinbarte abbildet, und beurkundet. Er vertritt nicht Ihre Interessen gegen die des Verkäufers — genau deshalb ist eine eigene anwaltliche Vertretung eine separate und lohnende Sache.

Die Kaufurkunde (escritura pública) wird unterzeichnet, der Restbetrag fließt, die Schlüssel wechseln. Anschließend geht die Urkunde ans Eigentumsregister — erst die Eintragung macht Ihr Eigentum gegenüber Dritten wirksam.

Nach den Schlüsseln

Mit der Beurkundung ist der Papierkram nicht vorbei.

Die Übertragungsteuer wird innerhalb einer Frist ab Beurkundung fällig. Die Immobilie muss für die IBI, die jährliche Gemeindesteuer, sowie für Versorger und etwaige Gemeinschaftskosten auf Sie umgeschrieben werden. Und als nichtansässiger Eigentümer erhalten Sie jährliche Erklärungspflichten in Spanien — unabhängig davon, ob die Immobilie etwas einbringt. Das steht unter Steuern für nichtansässige Eigentümer.

Wo wir dabei stehen

Wir beraten, wir vertreten Sie nicht rechtlich. Wir koordinieren die Abfolge, führen die Prüfungen durch, die unsere sind, und arbeiten mit dem Anwalt und Steuerberater zusammen, den Sie beauftragen. Wir werden nicht von Bauträgern bezahlt und haben keine Quoten zu erfüllen — das ist der einzige Grund, warum unsere Einschätzung zu einem Objekt für Sie überhaupt einen Wert hat.

Häufige Fragen

Können Deutsche auf Mallorca eine Immobilie kaufen?

Ja, ohne Einschränkung. Spanien kennt keine Beschränkung ausländischen Eigentums. Sie brauchen eine NIE, die Übertragung wird notariell beurkundet und im Eigentumsregister eingetragen. Die Staatsangehörigkeit ändert am Ablauf nichts — an Ihrer steuerlichen Lage danach schon.

Wie lange dauert ein Kauf?

Von der Einigung bis zur Beurkundung sind sechs bis zehn Wochen üblich, wenn nicht finanziert wird und das Register nichts Überraschendes enthält. Eine Finanzierung verlängert das. Nicht deklarierte Bauten können es erheblich verlängern — oder den Kauf beenden.

Brauche ich einen Anwalt?

Vorgeschrieben ist es nicht. Wir empfehlen es bei jedem Kauf. Der Notar bestätigt, dass die Urkunde korrekt ist. Ob das Geschäft für Sie gut ist, prüft niemand im Raum, den Sie nicht selbst beauftragt haben.

Brauche ich ein spanisches Bankkonto?

Zwingend nicht. In der Praxis erleichtert es Kaufpreiszahlung, Nebenkosten, Versorgerverträge und Steuerzahlungen erheblich, und die meisten Käufer eröffnen eines.

Was ist der häufigste Fehler beim Kauf auf Mallorca?

Auf dem Land: die Annahme, dass das Gebaute dem Registrierten entspricht. Bei Ferienimmobilien: die Annahme, dass eine Vermietungslizenz nachträglich zu bekommen ist. Beides lässt sich vorher prüfen und hinterher fast nie reparieren.

Was kostet ein Immobilienkauf auf Mallorca zusätzlich zum Preis?

Als Planungsgröße etwa zehn bis dreizehn Prozent: Übertragungsteuer beziehungsweise Mehrwertsteuer plus Beurkundungsteuer, dazu Notar, Register und Anwalt. Der Rechner im Nebenkosten-Ratgeber gibt die Spanne für Ihren Preis aus.

Was ist der Referenzwert und warum betrifft er den Kaufpreis?

Ein vom Kataster festgelegter Wert je Objekt. Liegt er über dem vereinbarten Preis, bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach ihm. Unter Referenzwert zu kaufen senkt die Steuer also nicht.

Kann ich die Immobilie nach dem Kauf an Urlauber vermieten?

Nur mit gültiger Ferienvermietungslizenz. Sie hängt am Objekt, ist kontingentiert und wird nicht auf Antrag erteilt — das gehört vor die Reservierung, nicht danach.