Steuern als nichtansässiger Eigentümer in Spanien

Eine Immobilie in Spanien zu besitzen, ohne dort zu leben, erzeugt Pflichten, die überraschen — weil eine davon selbst dann greift, wenn die Immobilie überhaupt nichts einbringt.

Die Steuer auf eine Immobilie, die nichts einbringt

Spanien besteuert nichtansässige Eigentümer auf fiktive Einkünfte — eine unterstellte Miete, berechnet auf den Katasterwert, für jeden Zeitraum, in dem die Immobilie weder vermietet noch Ihr Hauptwohnsitz ist.

Sie haben diese Einnahme nicht erhalten. Besteuert wird sie trotzdem. Die Logik dahinter: Die Immobilie hat einen Nutzungswert, und diesen besteuert Spanien bei Nichtansässigen.

Erklärt wird das über Modelo 210. Bemessungsgrundlage ist ein Prozentsatz des Katasterwerts — welcher, hängt davon ab, ob der Wert in jüngerer Zeit revidiert wurde.

Zwei Dinge folgen daraus. Es ist eine jährliche Pflicht, unabhängig davon, ob Sie da waren. Und Sie erklären selbst — es kommt keine Rechnung, keine Erinnerung und keine Mahnung, bis das Finanzamt sich meldet.

Jeder Eigentümer erklärt für sich

Der Punkt, an dem die meisten Erklärungen unvollständig sind: Das Modelo 210 ist personenbezogen, nicht objektbezogen.

Gehört die Immobilie einem Ehepaar je zur Hälfte, geben beide je eine eigene Erklärung über ihren Anteil ab. Zwei Personen, zwei Erklärungen, zwei NIE. Ein gemeinsames Formular für den Haushalt gibt es nicht — anders als bei der deutschen Zusammenveranlagung, an der sich viele orientieren.

Bei mehreren Miteigentümern oder mehreren Immobilien vervielfacht sich das entsprechend.

Fristen

Die Fristen unterscheiden sich danach, was erklärt wird — und der Rhythmus für Mieteinkünfte wurde in den letzten Jahren geändert. Deshalb hier die Struktur statt eines Datums, das nächstes Jahr falsch sein kann:

Die Erklärung der fiktiven Einkünfte einer selbst genutzten Immobilie erfolgt für ein abgelaufenes Kalenderjahr im Folgejahr.

Die Erklärung tatsächlicher Mieteinnahmen folgt einem eigenen Turnus, der nicht derselbe ist.

Den aktuell geltenden Kalender veröffentlicht die Agencia Tributaria. Wer eine gestoría oder einen Steuerberater beauftragt, bekommt die Termine von dort — das ist der übliche und der ruhigere Weg.

Was bei Versäumnis passiert, ist berechenbar: Zuschläge, die mit der Dauer steigen, und Zinsen. Wer von sich aus nacherklärt, bevor das Finanzamt fragt, steht regelmäßig besser da als wer wartet. Die Festsetzung verjährt nicht sofort — es lohnt sich nicht, auf Zeit zu spielen.

Die Linie, die Eigentümer teilt — und wo die Schweiz steht

Hier liegt ein Unterschied, der oft untergeht, und für einen Teil der deutschsprachigen Leser fällt er anders aus, als sie erwarten.

Der Steuersatz für Einkünfte Nichtansässiger trennt sich entlang einer Linie: Ansässige in der EU sowie in Island, Liechtenstein und Norwegen auf der einen Seite, alle übrigen auf der anderen.

Maßgeblich ist, wo Sie steuerlich ansässig sind, nicht welchen Pass Sie haben.

In Deutschland und in Österreich Ansässige stehen auf der günstigeren Seite.

In der Schweiz Ansässige nicht. Die Schweiz gehört der EFTA an, aber nicht dem EWR — für diese spanische Regelung zählt sie damit zu den Drittstaaten, zusammen mit den USA, Kanada, Australien und, seit dem Brexit, dem Vereinigten Königreich.

Wichtiger noch als der Satz sind die Abzüge. Ist die Immobilie vermietet, dürfen EU- und EWR-Ansässige die Kosten der Einkunftserzielung abziehen: Zinsen, Instandhaltung, Versicherung, Gemeinschaftskosten, Verwaltungs- und Vermittlungskosten sowie den Zeitanteil der Verfügbarkeit. Wer außerhalb dieses Kreises ansässig ist, kann das in der Regel nicht und versteuert die Bruttomiete.

Bei einer vermieteten Immobilie mit echten laufenden Kosten wiegt dieser Unterschied meist schwerer als der Steuersatz. Für einen Schweizer Eigentümer, der mit Vermietung rechnet, gehört er in die Kalkulation, bevor gekauft wird.

IBI — die Gemeindesteuer

Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die jährliche Grundsteuer der Gemeinde, in der die Immobilie liegt. Bemessen wird sie am Katasterwert, den Hebesatz legt die Gemeinde fest — zwei vergleichbare Häuser in verschiedenen mallorquinischen Gemeinden können deutlich unterschiedliche Beträge tragen.

Anders als beim Modelo 210 wird die IBI in Rechnung gestellt. Die meisten Eigentümer richten ein Lastschriftmandat ein. Prüfen Sie vor der Beurkundung, dass die IBI bezahlt ist — die Schuld haftet an der Immobilie.

Ein praktischer Hinweis: Der Katasterwert steht auf dem IBI-Bescheid. Da er zugleich die Bemessungsgrundlage für das Modelo 210 ist, ist dieser Bescheid das Dokument, das Sie für die jährliche Erklärung ohnehin brauchen. Heben Sie ihn auf.

Vermögensteuer

Spanien erhebt zudem eine Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio). Nichtansässige sind mit dem spanischen Vermögen steuerpflichtig, für die meisten ausländischen Eigentümer also mit der Immobilie.

Der entscheidende strukturelle Punkt: Der Staat gibt einen Rahmen vor, die autonomen Regionen setzen eigene Freibeträge und Sätze — auch die Balearen. In diesem Bereich wurde in den letzten Jahren wiederholt geändert, auf staatlicher wie auf regionaler Ebene. Ergänzend besteht eine staatliche Abgabe für große Vermögen.

Genau diese Beweglichkeit ist der Grund, warum hier die Struktur steht und keine Zahl. Ob Sie überhaupt über dem Freibetrag liegen und zu welchem Satz, ist eine Frage an einen spanischen Steuerberater mit den Werten des betreffenden Jahres.

Für die Bewertung zählt in der Regel der höchste aus Kaufpreis, Katasterwert und behördlich festgestelltem Wert — nicht automatisch der niedrigste, wie oft angenommen wird. Ein finanzierter Kauf mindert das steuerpflichtige Vermögen um die Restschuld.

Wenn Sie verkaufen

Zwei Positionen treffen nichtansässige Verkäufer.

Der Käufer ist verpflichtet, drei Prozent des Kaufpreises einzubehalten und ans spanische Finanzamt abzuführen — als Vorauszahlung auf Ihre Gewinnsteuer. Liegt die tatsächlich geschuldete Steuer darunter, wird die Differenz auf Antrag erstattet. Von allein kommt sie nicht, und die Antragsfrist läuft.

Die plusvalía municipal, die kommunale Steuer auf den Bodenwertzuwachs, trägt üblicherweise ebenfalls der Verkäufer.

Ausführlich steht das unter Immobilie auf Mallorca verkaufen.

Doppelbesteuerungsabkommen

Spanien hat mit Deutschland, Österreich und der Schweiz jeweils ein eigenes Doppelbesteuerungsabkommen. Sie regeln, welcher Staat welche Einkünfte besteuern darf und wie die Anrechnung erfolgt — und sie sind nicht wortgleich.

Praktisch bedeutet das in aller Regel: Doppelt gezahlt wird nicht, aber erklärt wird unter Umständen zweimal. Wie das Abkommen in Ihrem Fall wirkt, hängt an Ihrer Ansässigkeit, an den Einkunftsarten und daran, ob Sie vermieten. Das gehört zu einem Berater, der beide Systeme kennt — nicht in einen Ratgeber.

Was sonst noch läuft

Keine Steuern, aber im selben Budget: Gemeinschaftskosten in Anlagen mit Gemeinschaftsflächen, die Müllgebühr vieler Gemeinden, Versicherung und Grundgebühren der Versorger, die weiterlaufen, ob jemand da ist oder nicht.

Häufige Fragen

Zahle ich in Spanien Steuern, wenn ich nie vermiete?

Ja. Spanien besteuert nichtansässige Eigentümer auf fiktive Einkünfte aus dem Katasterwert, für jeden Zeitraum ohne Vermietung. Erklärt wird über Modelo 210, unabhängig davon, ob Sie die Immobilie genutzt haben.

Was ist das Modelo 210?

Die spanische Steuererklärung für Nichtansässige. Sie erfasst sowohl die fiktiven Einkünfte einer nicht vermieteten Immobilie als auch tatsächliche Mieteinnahmen.

Müssen Ehepaare eine gemeinsame Erklärung abgeben?

Nein. Das Modelo 210 ist personenbezogen: Jeder Miteigentümer erklärt seinen Anteil selbst. Bei hälftigem Eigentum sind das zwei Erklärungen.

Bis wann muss das Modelo 210 abgegeben werden?

Die Frist unterscheidet sich zwischen fiktiven Einkünften und tatsächlichen Mieteinnahmen, und der Turnus für Mieteinnahmen wurde geändert. Den geltenden Kalender veröffentlicht die Agencia Tributaria.

Was passiert, wenn ich Jahre nicht erklärt habe?

Es fallen Zuschläge und Zinsen an, die mit der Dauer steigen. Eine freiwillige Nacherklärung wird in der Regel milder behandelt als eine vom Finanzamt aufgedeckte Versäumnis.

Kann ich Kosten gegen spanische Mieteinnahmen absetzen?

Als in der EU oder im EWR Ansässiger in aller Regel ja — Zinsen, Instandhaltung, Versicherung, Gemeinschaftskosten und Verwaltung, anteilig für die Zeit der Vermietung. Deutschland und Österreich zählen dazu.

Gilt das auch für Ansässige in der Schweiz?

Nein. Die Schweiz ist EFTA, aber nicht EWR, und wird für diese Regelung wie ein Drittstaat behandelt: in der Regel kein Kostenabzug, versteuert wird die Bruttomiete.

Ist die IBI dasselbe wie die deutsche Grundsteuer?

Sie ist das nächste Gegenstück: eine jährliche kommunale Grundsteuer auf den Katasterwert, Hebesatz durch die Gemeinde. Sie ist getrennt vom Modelo 210 und kommt zusätzlich.

Werde ich in Deutschland und Spanien doppelt besteuert?

Das Doppelbesteuerungsabkommen soll genau das verhindern. Erklärungspflichten können dennoch in beiden Staaten bestehen. Wie die Anrechnung greift, hängt am Einzelfall.