Eine Immobilie auf Mallorca verkaufen

Ein Verkauf in Spanien als nichtansässiger Eigentümer enthält einen Mechanismus, den es in Deutschland so nicht gibt — und der Verkäufer überrascht, die nur mit der Maklerprovision gerechnet haben.

Der Einbehalt von drei Prozent

Verkauft ein nichtansässiger Eigentümer eine spanische Immobilie, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, drei Prozent des Kaufpreises einzubehalten und direkt an die spanische Steuerverwaltung abzuführen.

Sie erhalten diesen Betrag bei der Beurkundung nicht. Er wird über das Formular Modelo 211 abgeführt und wirkt als Vorauszahlung auf die Steuer auf Ihren Veräußerungsgewinn.

Daraus folgen zwei Dinge.

Ist Ihr tatsächlicher Gewinn gering — oder verkaufen Sie mit Verlust — kann der Einbehalt höher sein als die geschuldete Steuer. Die Differenz ist erstattungsfähig, aber Sie müssen sie beantragen, und Erstattungen dauern.

Und wenn Sie den vollen Erlös für einen Anschlusskauf einplanen: Kalkulieren Sie mit siebenundneunzig Prozent.

Der Veräußerungsgewinn

Der Gewinn ist die Differenz zwischen Anschaffungskosten und Veräußerungserlös — und beide Seiten lassen sich korrigieren.

Auf der Anschaffungsseite: der Kaufpreis zuzüglich Übertragungsteuer, Notar, Register und Anwaltskosten, die Sie beim Kauf getragen haben. Auf der Veräußerungsseite die Kosten des Verkaufs. Belegte Modernisierungs- und Ausbaukosten dürfen hinzukommen, laufende Instandhaltung in der Regel nicht — die Abgrenzung sollte ein spanischer Steuerberater ziehen, nicht Sie.

Das ist das Argument dafür, ab dem Kauftag jede Rechnung aufzubewahren. Verkäufer, die ihre Kaufakte und ihre Handwerkerrechnungen haben, versteuern einen kleineren Gewinn als solche, die sie nicht haben — dasselbe Geschäft, ein anderer Steuerbetrag, entschieden Jahre vorher durch die Ablage.

Der Satz für Veräußerungsgewinne Nichtansässiger wird national festgelegt und wurde in den vergangenen Jahren angepasst. Deshalb beschreibt diese Seite den Mechanismus und nennt keinen Prozentsatz.

Plusvalía municipal

Zusätzlich erhebt die Gemeinde eine Steuer auf den Wertzuwachs des Grund und Bodens über Ihre Besitzdauer — die Plusvalía municipal, förmlich IIVTNU.

Sie zahlt in der Regel der Verkäufer. Berechnet wird sie vom Rathaus anhand des Katasterwerts des Bodens und der Haltejahre. Die Berechnungsmethode wurde nach Entscheidungen der spanischen Gerichte grundlegend überarbeitet. Wo es keinen tatsächlichen Wertzuwachs gab, bestehen inzwischen Ansätze, die Abgabe anzugreifen oder zu vermeiden — ein Punkt, den man ansprechen sollte, statt ihn ungeprüft zu zahlen.

Was der Käufer verlangen wird

Vorbereitung verkürzt einen Verkauf, und auf Mallorca richtet ein Punkt mehr Schaden an als alle anderen.

Erwartet werden der Energieausweis, der vor der Vermarktung vorliegen muss; der Nachweis, dass die IBI bezahlt ist; Abrechnungen und eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft über offene Beträge; Versorgerverträge mit aktuellen Rechnungen; und Ihre ursprüngliche Kaufurkunde.

Und dann der Punkt, auf den es hier ankommt: Unterlagen darüber, dass das Gebaute dem Registrierten entspricht. Im ländlichen Mallorca gibt es viele Anbauten, Pools und Gästehäuser, die vor Jahren errichtet und nie deklariert wurden. Der Anwalt des Käufers findet die Abweichung, und sie senkt entweder Ihren Preis oder beendet den Verkauf. Wenn es sie gibt, ist der Zeitpunkt dafür vor der Vermarktung — nicht mitten in der Verhandlung.

Preis und Saison

Mallorca kauft und verkauft in einer Saison. Ernsthafte internationale Käufer besichtigen vom Frühjahr bis in den frühen Herbst; eine Immobilie, die im November startet, hat oft an Schwung verloren, bis der Markt zurückkommt.

Die Bewertung sollte auf beurkundeten Verkäufen in Ihrer Gemeinde beruhen, nicht auf Angebotspreisen aus Portalen. Angebotspreise sagen, was Verkäufer sich erhoffen. Registerdaten sagen, was gezahlt wurde. Was den Wert im Einzelnen bestimmt und wie eine belastbare Einschätzung entsteht, steht im Ratgeber zur Immobilienbewertung.

Häufige Fragen

Was ist der Einbehalt von drei Prozent?

Ist der Verkäufer nicht in Spanien ansässig, muss der Käufer drei Prozent des Kaufpreises einbehalten und als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers an die spanische Steuerverwaltung abführen. Ein Überschuss ist erstattungsfähig, aber nur auf Antrag.

Bekomme ich den Einbehalt zurück, wenn ich mit Verlust verkaufe?

Ja, über einen Erstattungsantrag für die Differenz zwischen Einbehalt und tatsächlich geschuldeter Steuer. Rechnen Sie mit Bearbeitungszeit.

Wer zahlt die Plusvalía, Käufer oder Verkäufer?

In der Regel der Verkäufer. Es handelt sich um eine kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Bodens, getrennt von der Steuer auf den Veräußerungsgewinn.

Was kann ich vom Gewinn abziehen?

Im Kern die beim Kauf getragenen Nebenkosten, die Kosten des Verkaufs und belegte Modernisierungen. Laufende Instandhaltung zählt in der Regel nicht. Entscheidend sind Ihre Belege.

Brauche ich einen Energieausweis?

Ja, und zwar bereits vor der Vermarktung, nicht erst zur Beurkundung.

Wie lange dauert ein Verkauf auf Mallorca?

Von der Vermarktung bis zur Beurkundung sind mehrere Monate üblich. Die Spanne ist groß und hängt an Preisfindung, Lage und daran, ob die Unterlagen vollständig sind.

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?

Nota simple, Katasterunterlagen, letzter IBI-Bescheid, Energieausweis, Bewohnbarkeitsbescheinigung, Nachweise über Gemeinschaftskosten sowie Belege zu Baumaßnahmen und deren Genehmigung.

Was passiert, wenn Anbauten nicht eingetragen sind?

Sie werden regelmäßig beim Verkauf entdeckt und bremsen ihn — Finanzierungen scheitern daran. Eine Klärung vor der Vermarktung ist fast immer günstiger als eine Nachverhandlung unter Zeitdruck.