Ferienvermietung auf Mallorca und die ETV-Lizenz

Von allen Annahmen, mit denen Käufer nach Mallorca kommen, ist diese die teuerste: dass sich eine Ferienvermietungslizenz nach dem Kauf schon organisieren lassen wird.

Sie lässt sich in vielen Fällen nicht organisieren. Und ob sie existiert, entscheidet sich vor der Unterschrift, nicht danach.

Was die ETV ist

ETV steht für Estancia Turística en Vivienda — touristische Beherbergung in einer Wohnimmobilie. Wer auf Mallorca kurzzeitig an Urlauber vermieten will, braucht eine solche Zulassung. Ohne sie ist die touristische Vermietung nicht erlaubt, und Verstöße werden von den Balearen mit empfindlichen Bußgeldern belegt.

Zuständig ist der Consell de Mallorca, der Inselrat, im Rahmen des balearischen Tourismusrechts.

Die drei Eigenschaften, die alles bestimmen

Erstens: Die Lizenz hängt am Objekt, nicht am Eigentümer. Sie wird für eine bestimmte Immobilie erteilt. Verkauft der Eigentümer, geht sie mit dem Objekt über — was sie zu einem eigenständigen Wertfaktor macht. Und was bedeutet: Eine Lizenz, die ein Nachbarhaus hat, sagt über Ihr Haus nichts aus.

Zweitens: Die Zahl ist gedeckelt. Die Balearen arbeiten mit einem Kontingent an Vermietungsplätzen. Neue Zulassungen sind nur möglich, soweit Kapazität vorhanden ist — und die Politik hat dieses Kontingent in der Vergangenheit ausgesetzt und wieder verändert. Ein gedeckeltes System bedeutet: Nachfrage schafft kein Angebot.

Drittens: Nicht jede Zone kommt infrage. Die Gemeinden und der Inselrat weisen aus, wo touristische Vermietung überhaupt zulässig ist. In Teilen von Palma und in bestimmten Wohngebieten ist sie eingeschränkt oder ausgeschlossen. Zusätzlich kann die Eigentümergemeinschaft einer Anlage die touristische Vermietung untersagen — ein Beschluss, der unabhängig von jeder behördlichen Zulassung wirkt.

Was vor dem Kauf zu prüfen ist

Wenn Vermietung Teil Ihrer Rechnung ist, gehört das zur Prüfung vor dem Arras-Vertrag, nicht danach.

Existiert für dieses Objekt eine gültige Zulassung, und auf welche Platzzahl lautet sie? Ist sie aktuell und nicht erloschen? Liegt das Objekt in einer Zone, in der touristische Vermietung zulässig ist? Erlaubt die Gemeinschaftsordnung sie? Und entspricht das Gebäude den technischen Anforderungen, die für die Zulassung gelten?

Die Antworten stehen in Unterlagen, nicht in Zusagen. Eine mündliche Auskunft, „das war immer vermietet”, ist keine Zulassung.

Wie das bei einem konkreten Objekt aussieht, zeigt Sa Mesquida de Dalt bei Capdepera: ein historisches Landgut mit bestehender ETV-Zulassung, ausgestellt auf zwölf Plazas. Diese Zahl steht im Bescheid und begrenzt die Vermietung — unabhängig davon, wie viele Betten im Haus stehen.

Der Zusammenhang mit nicht deklarierten Bauten

Beides trifft auf Landimmobilien häufig zusammen und verstärkt sich gegenseitig.

Wo Anbauten, Pools oder Gästehäuser nie deklariert wurden, weicht der reale Bestand vom registrierten ab. Für eine Zulassung ist das ein Problem, weil sie sich auf die genehmigte und registrierte Immobilie bezieht. Ein Haus, dessen Bestand nicht sauber ist, bekommt selten eine saubere Lizenz.

Das ist einer der Gründe, warum wir auf dem Abgleich zwischen Register, Kataster und Wirklichkeit bestehen — nachzulesen im Ratgeber zum Immobilienkauf.

Langzeitvermietung ist etwas anderes

Die ETV betrifft die touristische Kurzzeitvermietung. Die Vermietung als Wohnraum auf längere Dauer folgt dem spanischen Mietrecht und braucht keine touristische Zulassung.

Wirtschaftlich sind das zwei verschiedene Modelle mit verschiedenen Erträgen, verschiedenem Aufwand und verschiedenem Risiko. Wer keine Lizenz bekommt, hat damit nicht automatisch eine unvermietbare Immobilie — aber eine andere Rechnung.

Warum hier keine Zahlen stehen

Kontingente, zulässige Zonen und die Frage, ob überhaupt neue Zulassungen erteilt werden, sind in den letzten Jahren wiederholt geändert worden. Jede Zahl, die wir hier nennen würden, wäre irgendwann falsch, ohne dass Sie es merken.

Der Stand für Ihre Gemeinde und Ihr Objekt gehört zum Zeitpunkt Ihres Kaufs erhoben — beim Inselrat und bei der Gemeinde.

Häufige Fragen

Brauche ich eine Lizenz, um meine Immobilie auf Mallorca an Urlauber zu vermieten?

Ja. Ohne ETV-Zulassung ist die touristische Kurzzeitvermietung nicht erlaubt, und Verstöße werden mit erheblichen Bußgeldern belegt.

Kann ich eine Lizenz nachträglich beantragen?

Nur wenn Kontingent verfügbar ist, die Zone es zulässt und das Objekt die Anforderungen erfüllt. Verlassen Sie sich nicht darauf — in vielen Fällen ist es nicht möglich.

Geht die Lizenz beim Verkauf auf mich über?

Die Zulassung ist objektgebunden und geht grundsätzlich mit der Immobilie über. Genau deshalb ist sie ein eigener Wertfaktor und gehört in die Prüfung vor dem Kauf.

Gilt die Lizenz auch für Langzeitvermietung?

Nein. Die ETV betrifft die touristische Kurzzeitvermietung. Die Vermietung als dauerhafter Wohnraum folgt dem allgemeinen Mietrecht und braucht keine touristische Zulassung.

Kann die Eigentümergemeinschaft die Vermietung verbieten?

Ja. Ein entsprechender Beschluss der Gemeinschaft wirkt unabhängig davon, ob eine behördliche Zulassung vorliegt. Die Gemeinschaftsordnung gehört deshalb mit geprüft.

Woran erkenne ich, ob eine angebotene Immobilie eine Lizenz hat?

An der eingetragenen Registriernummer, die sich beim zuständigen Register überprüfen lässt. Eine mündliche Zusage des Verkäufers oder ein Inserat mit dem Wort „vermietbar” ist kein Nachweis.

Was passiert bei Vermietung ohne Lizenz?

Die Vermietung ohne gültige Lizenz ist bußgeldbewehrt, und die Bußgelder sind auf den Balearen nicht symbolisch. Auch Vermittlungsportale sind zur Anzeige der Registriernummer verpflichtet.

Lohnt sich der Kauf einer Immobilie mit Lizenz trotz Aufpreis?

Das ist eine Rechenfrage, keine Glaubensfrage: Aufpreis gegen belastbar kalkulierte Nettoerträge nach Kosten, Steuern und Leerstand — und gegen das Risiko, dass sich die Rechtslage in der Haltedauer ändert.