Köpa hus på Mallorca, steg för steg

Att köpa på Mallorca är inte svårt. Det är bara obarmhärtigt mot den som kastar om ordningen.

Köpet följer en fast följd som spansk rätt bestämmer. Nästan allt som går fel gör det för att något skrevs under innan det kontrollerades — inte för att processen är komplicerad.

Innan du börjar titta

Två saker hör hemma i början, eftersom båda tar längre tid än man tror och båda blir bråttom vid precis fel tillfälle.

Först ett NIE-nummer, det spanska identifikationsnumret för utländska medborgare. Utan det upprättar ingen notarie köpebrevet. Det är inget uppehållstillstånd och ger dig ingenting utöver möjligheten att göra rättshandlingar i Spanien — men utan det blir det inget köp. Se NIE-nummer i Spanien.

Sedan en budget med köpkostnaderna inräknade. I Spanien är de ingen avrundning. Räkna med en rejäl procentsats ovanpå köpeskillingen — uppdelningen finns i köpkostnader i Spanien.

Reservationen

När bostaden är hittad följer oftast ett reservationsavtal med en mindre handpenning. Det tar bostaden ur marknaden under en bestämd tid.

Här börjar den disciplin som lönar sig senare. Avtalet ska ange exakt vad som händer med dina pengar om kontrollerna nedan visar något. Ett reservationsavtal som inte återbetalar något under några omständigheter ska du inte skriva under.

Kontrollerna som avgör

Det är den här delen som skiljer ett lugnt köp från ett dyrt. Och på Mallorca har den en lokal sida.

Nota simple är utdraget ur fastighetsregistret. Det visar vem som är ägare, hur bostaden är registrerad och vilka belastningar som finns: inteckningar, utmätningar, servitut. Det kostar nästan ingenting och är inte valfritt.

Sedan kontrollen vi insisterar på vid hus på landet: stämmer det byggda med det inskrivna?

Landsbygdens Mallorca har en lång historia av tillbyggnader, pooler och gäststugor som uppförts utan lov och aldrig registrerats. De är vanliga nog för att ett fynd inte ska förvåna. Det avgörande är att legalisering i efterhand inte alltid går — vissa byggnader går inte att reglera alls, och du ärver problemet med huset.

Att lägga registret, Catastro och det som faktiskt står på marken bredvid varandra är en förmiddags arbete och räddar då och då ett köp.

Därtill: läget kring uthyrningstillstånd. Tillstånden är till antalet begränsade, de hör till bostaden och inte till ägaren, och alla bostäder och kommuner kommer inte i fråga. Köp aldrig i tron att ett tillstånd går att ordna senare.

Referensvärdet

Ett tal avgör skatten, och det är inte priset du förhandlar.

Sedan omläggningen av underlaget utgår spanska skattemyndigheten från valor de referencia, ett värde som katastern sätter per bostad. Ligger det över det avtalade priset är det referensvärdet som beskattas.

Att köpa under referensvärdet sänker alltså inte skatten. Det går att slå upp gratis före ett bud — och räknaren för köpkostnader räknar med det belopp du matar in.

Att köpa utan att vara på plats

Du behöver inte vara på ön vid köpebrevet. Med en fullmakt till din advokat — undertecknad hos spansk notarie, eller hos notarius publicus i Sverige med apostille och auktoriserad översättning — kan köpet genomföras i din frånvaro.

Det är rutin och används ofta. Det är också ett dokument som ger någon annan rätt att skriva under åt dig, så håll omfattningen snäv och begränsa den till den här affären.

Arras-avtalet

När kontrollerna är rena följer det privata köpeavtalet — vanligen ett contrato de arras, oftast i formen arras penitenciales.

Mekanismen är symmetrisk och värd att förstå. Köparen betalar en handpenning, ofta tio procent. Hoppar köparen av är den förlorad. Hoppar säljaren av betalar denne tillbaka det dubbla. Det är punkten där båda parter är bundna — och då ska allt du ville kontrollera redan vara kontrollerat.

Köpebrevet

Affären avslutas inför notarie. Den spanska notarien är offentlig tjänsteman, inte ditt ombud: identiteter fastställs, handlingen kontrolleras mot det avtalade och affären dokumenteras. Notarien företräder inte ditt intresse mot säljarens — och just därför är eget juridiskt ombud något annat, och värt pengarna.

Köpebrevet undertecknas, resterande köpeskilling betalas och nycklarna byter ägare. Därefter går handlingen till fastighetsregistret: det är inskrivningen som gör ditt ägande gällande mot tredje man.

Nyproduktion från byggherre

Köper du av en byggherre går skatten en annan väg — moms plus stämpelskatt i stället för överlåtelseskatt — och det tillkommer ett skydd du bör kräva.

Betalningar du gör innan byggnaden är färdig ska täckas av bankgaranti eller försäkring som säkrar återbetalning om projektet inte levereras. Be om dokumentet, inte om löftet. Läs också vad tillträdesdatumet i avtalet faktiskt binder byggherren till, och vad som gäller om det skjuts fram.

Efter nycklarna

Pappersarbetet tar inte slut vid notarien.

Överlåtelseskatten ska betalas inom fristen. Bostaden ska skrivas över för IBI, för el och vatten och för samfälligheten. Och som utlandsboende ägare får du årliga deklarationsskyldigheter i Spanien även om bostaden inte ger något — se skatt på bostad i Spanien.

Var vi står i det här

Vi ger råd; vi är inte ditt juridiska ombud. Vi håller ordningen, gör de kontroller som är våra och arbetar tillsammans med den advokat och skatterådgivare du anlitar. Vi får inte betalt av byggherrar och har inga kvoter — vilket är det enda skälet till att vår bedömning av en bostad är värd något för dig.

Ett exempel i den övre delen: Sa Mesquida de Dalt, ett historiskt gods vid Capdepera på 40 hektar, med befintlig ETV-licens.

Vanliga frågor

Får svenskar köpa bostad på Mallorca?

Ja, utan begränsning. Spanien har inga restriktioner för utländskt ägande. Du behöver ett NIE-nummer; överlåtelsen sker inför notarie och skrivs in i fastighetsregistret.

Hur lång tid tar ett köp?

Från överenskommelse till köpebrev är sex till tio veckor vanligt om det inte finns lån och registret inte bjuder på överraskningar. Ett banklån förlänger. Oregistrerade byggnader kan förlänga betydligt — eller avsluta affären.

Behöver jag advokat?

Det är inte obligatoriskt. Vi rekommenderar det vid varje köp. Notarien intygar att handlingen är korrekt; om affären är bra för dig kontrolleras av ingen som du inte själv anlitat.

Behöver jag ett spanskt bankkonto?

Inte strikt. I praktiken förenklar det betalning, löpande kostnader och skatteinbetalningar avsevärt, och de flesta köpare öppnar ett.

Vilket är det vanligaste misstaget?

På landet: att anta att det byggda stämmer med det inskrivna. Vid fritidsbostäder: att anta att uthyrningstillstånd går att ordna i efterhand. Bägge går att kontrollera i förväg och nästan aldrig att reparera efteråt.

Vad är referensvärdet och varför spelar det roll?

Ett värde som katastern sätter per bostad. Ligger det över det avtalade priset beskattas överlåtelsen på det i stället för på vad du betalar. Att slå upp det kostar ingenting.

Kan jag köpa utan att resa till Spanien?

Ja, med fullmakt till din advokat. Det är rutin. Håll omfattningen snäv och begränsa den till den här affären.

Är handpenningen skyddad vid nyproduktion?

Den ska vara det, genom bankgaranti eller försäkring som täcker återbetalning om leveransen uteblir. Be att få se dokumentet.