Vad som tillkommer utöver köpeskillingen

Köpkostnaderna i Spanien är ingen avrundning, och den största posten beror på något de flesta tänker på först sent: om du köper av en privatperson eller av en byggherre.

Det är två helt olika skatteregimer.

Om siffran i räknaren

I de här guiderna skriver vi inte ut skattesatser i löptexten. En sats som en region bestämmer och ser över med några års mellanrum är fel från den dag den ändras, utan att läsaren kan märka det.

En räknare kan inte följa den regeln — den måste räkna. Därför är den infriad på ett annat sätt här: varje sats den använder står på ett enda ställe i koden, bär datum för sin senaste kontroll, och det datumet visas intill resultatet. En inaktuell sats blir därmed synlig i stället för dold.

Det gör beloppet till en hållbar planeringssiffra, inte till rådgivning. Låt den bekräftas för din specifika bostad innan du skriver på.

En gräns som spelar roll: räknaren använder den baleariska skalan. Köper du på Costa del Sol eller Costa Blanca stämmer den inte — varje region sätter sin egen överlåtelseskatt.

Referensvärdet

Ett tal avgör skatten, och det är inte priset du förhandlar.

Sedan omläggningen av underlaget utgår spanska skattemyndigheten från valor de referencia, ett värde som fastighetsregistret sätter per bostad. Ligger det över det avtalade priset är det referensvärdet som beskattas.

Följden är kärv: att köpa under referensvärdet sänker inte skatten. Ett fynd i priset är inget fynd i skatten.

Det går att slå upp gratis hos katastern före ett bud. Är det högre än ditt pris — mata in det i räknaren i stället.

Begagnat: överlåtelseskatten

Köper du av en privatperson betalar du ITP, den spanska överlåtelseskatten.

Två egenskaper är avgörande.

Den bestäms av Balearernas regionregering, inte av Madrid. De balearska skikten är inte Kataloniens eller Andalusiens. En guide som skriver om ”Spanien” utan att nämna regionen skriver inte om Mallorca.

Och den är progressiv i skikt. Det finns ingen enda procentsats som läggs på hela köpeskillingen — på varandra följande delar av priset beskattas med stigande satser. Den effektiva satsen på ett dyrt hus blir därför högre än på ett billigt, och ingen av dem är lika med skalans högsta sats.

Skikten publiceras av skattemyndigheten ATIB och har justerats flera gånger de senaste åren. Därför står här ingen siffra: varje belopp vi skrev ut skulle stämma tills det slutade stämma, utan att du märkte när. Be om den gällande skalan för just ditt pris.

Nyproduktion: moms och stämpelskatt

Köper du av en byggherre bortfaller ITP. I stället:

IVA, spansk moms, på köpeskillingen till den statliga bostadssatsen.

AJD — stämpelskatt på köpebrevet — tillkommer, till en sats som Balearerna bestämmer.

Summan vid nyproduktion hamnar oftast i samma storleksordning som överlåtelseskatten på ett begagnat objekt i mellanskiktet, även om de två går isär i skalans ytterkanter.

De fasta posterna

Dessa är i stort sett lika oavsett väg.

Notarien debiterar enligt en publicerad taxa baserad på handlingens värde. Fastighetsregistret har sin egen taxa för inskrivningen — steget som gör ditt ägande gällande mot tredje man. En gestoría sköter vanligen skatteinbetalning och inskrivning mot ett måttligt arvode.

Din advokat är en egen post, och den vi minst av allt skulle spara in på. En procentsats av priset är vanligt, men fast arvode går att förhandla och är ofta klokare vid dyrare objekt.

Var för sig är ingen av dem stor. Tillsammans är det riktiga pengar, och ingen av dem går att låna till.

Posten som spräcker budgetar

Värt att upprepa, eftersom det är den klassiska felräkningen: spanska banker lånar mot köpeskillingen. Skatterna och arvodena ovan lägger du fram själv, utöver kontantinsatsen.

Den som räknat sin insats rätt men glömt det här kommer till notarien med för lite. Som utlandsboende låntagare är dessutom belåningsgraden lägre än för den som bor i Spanien, så insatsen är större från början.

En siffra att planera med

Innan du har ett konkret objekt är ett vanligt planeringsspann omkring tio till tretton procent ovanpå köpeskillingen, skatter och alla arvoden inräknade.

Behandla det som ett spann för att sätta en sökbudget, inte som en offert. Var i spannet du hamnar beror på prisskiktet, på begagnat eller nyproduktion och på vad du kommer överens om med din advokat. När det finns ett objekt går beloppet att räkna exakt — och det bör det göra, innan du skriver under något.

Och därefter

Kostnaderna slutar inte vid köpebrevet. IBI betalas årligen till kommunen, i de flesta anläggningar tillkommer samfällighetsavgifter, och som utlandsboende ägare får du årliga deklarationsskyldigheter i Spanien — se skatt på bostad i Spanien.

Ett objekt ur vårt eget utbud att räkna på: fincan vid golfbanan i Capdepera — 114 m² på 2 200 m², renoverad 2023, 849 000 €.

Vanliga frågor

Hur mycket tillkommer utöver priset?

Ungefär tio till tretton procent är ett vanligt planeringsspann: överlåtelseskatt eller moms plus stämpelskatt, notarie, register och advokat. Det exakta beloppet beror på prisskiktet och på om det är begagnat eller nyproduktion.

Vad är ITP?

Den spanska överlåtelseskatten vid köp av begagnad bostad. Den bestäms av regionen — för Mallorca alltså Balearerna — och tas ut progressivt i skikt.

Betalar jag moms eller överlåtelseskatt?

Moms plus stämpelskatt vid nyproduktion från byggherre; överlåtelseskatt vid begagnat från privatperson. Aldrig båda.

Kan jag låna till köpkostnaderna?

Nej. Spanska banker lånar mot köpeskillingen. Skatter och arvoden lägger du fram kontant, utöver insatsen.

Vem väljer notarie?

Normalt köparen. Taxorna är publicerade, så valet handlar om tillgänglighet och närhet snarare än pris.

Finns det en räknare för köpkostnader på Mallorca?

Den på den här sidan är en: den tillämpar den baleariska skalan i skikt och skiljer begagnat från nyproduktion. För fastlandet stämmer den inte, eftersom varje region sätter sin egen sats.

Räknas skatten på priset eller på referensvärdet?

På det högsta av de två. Ligger katasterns referensvärde över det avtalade priset är det som gäller. Slå upp det innan du lägger bud.

Varför visas vissa poster som ett intervall?

Notarie, fastighetsregister och gestoría går på officiella taxor som beror på priset och på handlingens omfattning. En enda siffra där vore skenbar exakthet.