Semesterbostad i Spanien

En semesterbostad används några veckor om året. Den ägs tolv månader om året, och det är ägandet som kostar — inte användningen.

Det här är den räkning som oftast saknas i den första kalkylen. Köpet och dess kostnader har vi beskrivit i guiden om köpkostnader; här handlar det om vad som löper på efteråt.

Skatten på en bostad som inte ger något

Som icke bosatt ägare deklarerar du i Spanien även om bostaden står tom och inte ger en krona i intäkt.

Logiken är att en bostad du förfogar över anses ge dig en förmån, och den förmånen beskattas. Underlaget räknas fram ur taxeringsvärdet. Att bostaden stod tom hela året ändrar ingenting — deklarationsplikten hänger på ägandet, inte på om du var där.

Hyr du ut den beskattas hyresintäkten i stället, och då gäller andra regler för vilka kostnader som får dras av. Detaljerna, blanketterna och tidsfristerna står i guiden om skatt på en bostad i Spanien.

Inga satser står i den här texten. En sats som sätts regionalt och ändras med några års mellanrum är fel från ändringsdagen, utan att du kan se det. Aktuella siffror bekräftar din rådgivare för din bostad och för det år det gäller.

Det som löper på oavsett

Fyra poster fortsätter oberoende av om du är där.

IBI, den kommunala fastighetsskatten, tas ut årligen av kommunen där bostaden ligger.

Föreningsavgiften i en anläggning med gemensamma ytor — pool, trädgård, hiss, trapphus. Den betalas per kvartal eller år och tar ingen hänsyn till din närvaro.

Abonnemangen för el och vatten har fasta avgifter även vid noll förbrukning. Att stänga av dem inför vintern och sedan koppla in igen kostar oftast mer än att låta dem löpa.

Försäkringen behöver täcka en bostad som står obebodd stora delar av året. Det är inte samma sak som en vanlig hemförsäkring, och villkoren skiljer sig åt.

Lägg till tillsyn. Någon behöver vittja brevlådan, vädra och upptäcka en vattenläcka innan den blir en skada. På Mallorca är det en tjänst man köper, och den bör ligga i kalkylen från början.

Om du tänker hyra ut

Här är den vanligaste och dyraste missuppfattningen bland utländska köpare.

Alla bostäder på Mallorca får inte hyras ut till turister. Det krävs en ETV-licens (estancia turística en vivienda), och Consell de Mallorca fördelar dem inom ett begränsat antal platser.

Tre saker är värda att komma ihåg. Licensen sitter på bostaden, inte på ägaren. Alla lägen och alla byggnadstyper kvalificerar sig inte. Och samfälligheten kan i sina stadgar förbjuda turistuthyrning oavsett vad lagen tillåter.

Bygger kalkylen på hyresintäkter måste licensstatusen bekräftas innan reservationsavtalet skrivs på — med dokument, inte med säljarens ord. En bostad utan licens är inte sämre; den är en annan investering än den du räknade på.

Långtidsuthyrning följer andra regler och kräver ingen ETV.

183 dagar, och varför gränsen spelar roll

Som svensk medborgare får du vistas i Spanien utan tidsgräns. Det är EU-rätten, och den frågan finns inte.

Skattefrågan finns däremot. Överstiger vistelsen 183 dagar under ett kalenderår betraktas du som skattskyldig i Spanien för dina samlade inkomster — inte bara för bostaden. Det är en helt annan situation än att äga en semesterbostad, och den uppstår utan att någon meddelar dig.

Planerar du längre vistelser, eller närmar du dig pensionen med tanken att stanna längre, är det värt att räkna på i förväg. Dubbelbeskattningsavtalet mellan Sverige och Spanien avgör vilket land som beskattar vad, och det gör inte skatten frivillig — det fördelar den. Utgångspunkterna finns i guiden om skatt, och steget till att faktiskt flytta i guiden om att flytta till Spanien.

Läge slår kvadratmeter

En semesterbostad används i korta pass. Då väger avståndet till flygplatsen, till mataffären och till stranden tyngre än ytterligare tjugo kvadratmeter.

Två saker är värda att kontrollera på plats. Hur ser orten ut utanför säsongen — har den ett liv i februari, eller stänger allt? Och hur ser vägen dit ut när du landar sent på kvällen med barn i baksätet?

Besök gärna orten i lågsäsong innan du bestämmer dig. Det är den enda kontroll som inte går att göra från en skärm.

Innan du lägger ett bud

Tre dokument, och de kostar nästan ingenting.

Nota simple från fastighetsregistret visar vem som äger bostaden och vilka belastningar som följer med. Katastret visar den deklarerade byggnadsytan — jämför den med det du ser, eftersom en inglasad terrass som ingen anmält blir din sak efter köpet. Referensvärdet i katastret avgör underlaget för överlåtelseskatten; ligger det över köpeskillingen beskattas du på det högre värdet, och ett lågt pris blir alltså ingen låg skatt.

Lägg till licensbeskedet om uthyrning ingår i planen.

Vanliga frågor

Måste jag deklarera i Spanien även om bostaden står tom?

Ja. Som icke bosatt ägare finns en årlig deklarationsplikt även utan hyresintäkt, eftersom förfoganderätten över bostaden anses ge en förmån som beskattas. Underlaget räknas fram ur taxeringsvärdet.

Vad kostar det att äga en semesterbostad i Spanien?

Utöver den årliga skatten löper IBI, föreningsavgift, fasta abonnemangsavgifter för el och vatten samt en försäkring anpassad för en bostad som ofta står tom. Räkna även med tillsyn på plats. Beloppen beror på bostad och anläggning, men posterna finns oavsett hur mycket du är där.

Får jag hyra ut min semesterbostad på Mallorca?

Bara med ETV-licens, som Consell de Mallorca fördelar inom ett begränsat antal platser. Licensen sitter på bostaden och inte på ägaren, och samfälligheten kan dessutom förbjuda turistuthyrning i sina stadgar. Kontrollera med dokument före reservationen.

Hur många dagar per år får jag vara i Spanien?

Som EU-medborgare finns ingen gräns för vistelsen. Däremot går en skattegräns vid 183 dagar under ett kalenderår — passeras den blir du skattskyldig i Spanien för dina samlade inkomster, inte bara för bostaden.

Behöver jag NIE-nummer för att köpa?

Ja. Det spanska skatteidentitetsnumret krävs för köpet och för alla efterföljande deklarationer. Det ansöks om innan köpet, inte efter.

Är en semesterbostad utan uthyrningslicens ett sämre köp?

Inte nödvändigtvis — det är ett annat köp. Utan licens bär bostaden inga hyresintäkter, och kalkylen måste hålla utan dem. Problemet uppstår när ett köp räknas hem på intäkter som licensen aldrig kommer att tillåta.