Verkopen vanuit Nederland

Verkopen is niet het spiegelbeeld van kopen. De verplichtingen liggen bij een andere partij, en twee daarvan verrassen vrijwel elke Nederlandse verkoper.

Waarom hier geen percentages staan

In deze gidsen schrijven we geen tarieven in de lopende tekst. Belastingtarieven en gemeentelijke grondslagen veranderen, en een getal van vandaag is over twee jaar onjuist zonder dat de lezer dat kan zien. Hieronder staat hoe het werkt; de actuele tarieven controleert u op het moment van verkoop.

De inhouding op de verkoopprijs

Is de verkoper geen fiscaal inwoner van Spanje, dan is de koper wettelijk verplicht een deel van de koopsom in te houden en rechtstreeks aan de Spaanse fiscus af te dragen, via formulier 211. De verkoper krijgt dat bedrag op de dag van levering dus niet uitbetaald.

Het is geen belasting. Het is een voorschot op de winstbelasting die de verkoper verschuldigd is.

Daaruit volgen twee situaties:

• Is de werkelijk verschuldigde belasting lager dan de inhouding, dan vraagt de verkoper het verschil terug met formulier 210. Dat duurt maanden, geen weken.
• Is die hoger, dan blijft er een restant te betalen.

Wie rekent op de volledige koopsom op de dag van de notaris, rekent dus verkeerd. Dit is de meest voorkomende planningsfout die wij zien.

Twee heffingen, geen één

Een verkoop in Spanje raakt twee verschillende heffingen, die vaak door elkaar worden gehaald:

De winstbelasting voor niet-ingezetenen gaat over het verschil tussen aankoop- en verkoopprijs, gecorrigeerd met aantoonbare kosten en belastingen aan beide kanten. Bewaar daarom de facturen: notaris- en registratiekosten, de bij aankoop betaalde overdrachtsbelasting en correct gefactureerde verbouwingen verhogen doorgaans de aankoopprijs die meetelt — en verlagen daarmee de grondslag.

De gemeentelijke plusvalía (IIVTNU) heft de gemeente en gaat uitsluitend over de waardestijging van de grond, berekend vanuit de kadastrale waarde. Zij komt voor rekening van de verkoper. Sinds de hervorming van 2021 kan een verkoper die aantoont dat er geen werkelijke waardestijging was, aan de heffing ontkomen — maar dan moet hij dat wél kunnen aantonen, en dus over beide aktes beschikken.

Wat Nederland ermee doet

Het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje wijst het heffingsrecht over onroerend goed toe aan het land waar het pand ligt — Spanje. In Nederland valt een tweede woning in box 3, waarbij een voorkoming van dubbele belasting geldt.

Kort gezegd: betalen in Spanje ontslaat u niet van aangifte in Nederland. Op dit punt is fiscaal advies aan beide kanten zijn geld waard, en dat vervangen wij niet.

Wat u vooraf klaar moet hebben

Deze stukken op voorhand verzamelen scheelt weken:

• Actuele nota simple uit het eigendomsregister
• Eigendomsakte (escritura) en bewijzen van de bij aankoop betaalde kosten
• Geldig energielabel — verplicht om een woning te mogen aanbieden
• Laatste IBI-aanslag met betaalbewijs
• Verklaring van de vereniging van eigenaren dat er geen achterstand is, bij appartementen
• Cédula de habitabilidad, waar de gemeente die eist
• Facturen van verbouwingen sinds de aankoop

Het energielabel en de cédula ontbreken het vaakst, en die kosten juist de meeste tijd.

Waar het duur wordt

Niet-aangegeven bouwwerken. Een aanbouw, zwembad of bijgebouw dat nooit is ingeschreven blokkeert een verkoop niet per se — maar het verkleint de groep kopers, bemoeilijkt hun financiering en wordt altijd van de prijs afgetrokken.

Beter om dat te weten vóór u een vraagprijs bepaalt dan op het moment dat de koper het ontdekt.

Wat wij doen

Wij controleren de registratie- en bouwsituatie vóór de woning in de verkoop gaat, niet pas bij een bod, en we noemen vooraf het bedrag dat bij levering wordt ingehouden — zodat de netto-opbrengst waarop u rekent vanaf het eerste gesprek klopt.