La licencia de alquiler turístico en Mallorca

De todas las suposiciones con las que se llega a una compra en Mallorca, esta es la más cara: que la licencia turística ya se conseguirá después.

En muchos casos no se consigue. Y si existe o no se decide antes de firmar, no después.

Qué es la ETV

ETV son las estancias turísticas en viviendas. Quien quiera alquilar por días a turistas en Mallorca necesita esa habilitación. Sin ella el alquiler turístico no está permitido, y las sanciones que prevé la normativa balear son considerables.

La competencia corresponde al Consell de Mallorca, dentro del marco turístico de las Illes Balears.

Las tres características que lo deciden todo

Va unida al inmueble, no al propietario. Se concede para una vivienda concreta. Si el propietario vende, la habilitación acompaña al inmueble — lo que la convierte en un elemento de valor por sí misma. Y significa que la licencia del vecino no dice absolutamente nada sobre la suya.

El número está limitado. Baleares trabaja con una bolsa de plazas turísticas. Solo pueden concederse nuevas habilitaciones mientras haya capacidad disponible, y esa bolsa ha sido suspendida y modificada por decisión política en distintos momentos. Un sistema con techo significa que la demanda no crea oferta.

No toda zona lo admite. Los municipios y el Consell delimitan dónde es posible la comercialización turística. En parte de Palma y en determinadas zonas residenciales está restringida o excluida. Y además: la comunidad de propietarios puede prohibirla por acuerdo, con efecto propio e independiente de cualquier habilitación administrativa.

Qué verificar antes de las arras

Si el alquiler forma parte de su cálculo, esto va antes del contrato de arras, no después.

¿Existe habilitación vigente para este inmueble, y para cuántas plazas? ¿Está al corriente y no caducada? ¿Está el inmueble en zona apta? ¿Lo permiten los estatutos de la comunidad? ¿Cumple la vivienda los requisitos técnicos exigidos?

Las respuestas están en documentos, no en promesas. Un «esto siempre se ha alquilado» no es una habilitación.

Su relación con la obra no declarada

En el campo ambas cosas coinciden a menudo y se agravan mutuamente.

Donde hay ampliaciones, piscinas o casetas nunca declaradas, lo construido no coincide con lo inscrito. Para una habilitación eso es un problema, porque se refiere a la vivienda legalmente existente. Una casa cuya situación registral no está limpia difícilmente obtiene una habilitación limpia.

Es una de las razones por las que insistimos en cruzar Registro, Catastro y realidad — está en comprar una casa en Mallorca.

El alquiler de temporada es otra cosa

La ETV regula el alquiler turístico de corta duración. El arrendamiento de vivienda por temporadas largas se rige por la normativa de arrendamientos urbanos y no requiere habilitación turística.

Económicamente son dos modelos distintos, con ingresos, esfuerzo y riesgo distintos. Quien no consigue la ETV no tiene por ello un inmueble invendible ni invertible — tiene otro cálculo.

Cómo se comprueba que existe

No se comprueba preguntando. Se comprueba con el número de registro de la vivienda turística, que debe constar inscrito y puede verificarse ante el registro correspondiente.

Un anuncio que dice «apta para alquiler vacacional», una afirmación del vendedor o una licencia de un inmueble vecino no son prueba de nada. Los portales de intermediación están obligados a mostrar el número de registro en el anuncio, lo que da un segundo punto de verificación.

Pida el documento y compruébelo antes de las arras. Después, la carga del error es suya.

Qué ocurre si se alquila sin licencia

El alquiler turístico sin licencia es sancionable, y en Baleares las sanciones no son simbólicas. La responsabilidad alcanza al titular del inmueble.

Es un punto que conviene tener presente cuando alguien sugiere que «todo el mundo lo hace»: la actividad es fácil de detectar precisamente porque se anuncia en público.

Si la compra depende del alquiler

Cuando el rendimiento por alquiler turístico forma parte de la decisión de compra, deja de ser un detalle y pasa a ser una condición.

Nuestra recomendación es tratarla como tal: que la existencia y validez de la licencia figure por escrito en el documento de reserva, con la consecuencia expresa de qué ocurre si no se acredita. Un comprador que confía en una promesa verbal asume íntegro un riesgo que se podía haber repartido.

Y un aviso sobre el cálculo: el sobreprecio que se paga por una vivienda con licencia debe contrastarse con ingresos netos realistas —después de costes, impuestos y ocupación efectiva— y con el riesgo de que la regulación cambie durante el periodo de tenencia. En este ámbito ha cambiado varias veces.

Por qué aquí no hay cifras

El número de plazas, las zonas aptas y la propia posibilidad de nuevas habilitaciones se han modificado varias veces en los últimos años.

Cualquier dato que publicáramos quedaría desfasado sin que usted lo notara. La situación de su municipio y de su inmueble hay que consultarla en el momento de su compra, ante el Consell y el ayuntamiento.

Un ejemplo con licencia vigente: Sa Mesquida de Dalt, finca histórica en Capdepera sobre 40 hectáreas, con ETV expedida para doce plazas.

Preguntas frecuentes

¿Necesito licencia para alquilar mi casa a turistas en Mallorca?

Sí. Sin habilitación ETV el alquiler turístico de corta duración no está permitido, y el régimen sancionador balear es severo.

¿Puedo pedir la licencia después de comprar?

Solo si hay plazas disponibles, la zona lo admite y el inmueble cumple los requisitos. No cuente con ello: en muchos casos no es posible.

¿La licencia se transmite con la venta?

La habilitación está vinculada al inmueble y en principio lo acompaña. Justamente por eso es un elemento de valor y debe comprobarse antes de comprar.

¿Sirve la ETV para el alquiler de larga temporada?

No. La ETV regula la estancia turística. El arrendamiento de vivienda habitual o por temporadas se rige por la normativa de arrendamientos urbanos.

¿Puede la comunidad de propietarios prohibir el alquiler turístico?

Sí. Un acuerdo de la comunidad puede impedirlo con independencia de que exista habilitación administrativa. Los estatutos deben revisarse.

¿Cómo compruebo que una vivienda tiene licencia ETV?

Por el número de registro inscrito, verificable ante el registro correspondiente. Un anuncio o una promesa verbal del vendedor no acreditan nada, y los portales están obligados a mostrar ese número.

¿Qué riesgo hay si alquilo sin licencia?

El alquiler turístico sin licencia es sancionable, y en Baleares las sanciones son elevadas. La responsabilidad recae en el titular del inmueble.

¿Compensa pagar más por una vivienda con licencia?

Es un cálculo, no una cuestión de fe: sobreprecio frente a ingresos netos realistas —tras costes, impuestos y ocupación— y frente al riesgo de que la normativa cambie durante la tenencia.