Vender una casa en Mallorca

Vender bien en Mallorca se decide antes de anunciar, no durante la negociación. Y una parte del resultado se jugó años atrás, en si guardó usted las facturas.

Los pasos, en orden

1. Reunir la documentación. Antes de fijar precio, no después. El apartado correspondiente detalla qué.

2. Valorar. Sobre operaciones escrituradas de su municipio, no sobre precios de oferta.

3. Decidir el encargo. Con agencia o sin ella, y si con agencia, en exclusiva o no.

4. Comercializar. Fotografía, orden de visitas, filtrado de quien mira y quien compra.

5. Reserva y arras. El momento en que las dos partes quedan comprometidas.

6. Escritura ante notario. Entrega de llaves y cobro del resto del precio.

7. Después. Liquidación de plusvalía, declaración de la ganancia y baja de suministros.

Entre el 4 y el 6 suelen pasar varios meses. La horquilla es amplia y depende sobre todo de si el punto 1 estaba resuelto.

Lo que se paga al vender

Dos impuestos, y son distintos.

La ganancia patrimonial tributa en el IRPF —o en el impuesto de no residentes, si no reside en España—. Se calcula por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión, y ambos lados admiten ajustes.

Al valor de adquisición se suman los gastos que usted pagó al comprar: ITP, notaría, Registro y abogado. Y las obras de mejora acreditadas con factura. La conservación ordinaria, en general, no. La frontera entre mejora y mantenimiento la debe trazar su asesor fiscal, no usted.

Aquí está el argumento para guardar cada factura desde el día de la compra. Quien conserva su expediente y las facturas del constructor tributa sobre una ganancia menor que quien no las tiene. Misma operación, distinta cuota, decidida años antes por el archivo.

La plusvalía municipal es otra cosa: la paga normalmente el vendedor, la liquida el ayuntamiento y grava el incremento de valor del suelo durante los años de tenencia. Su método de cálculo se rehízo tras los pronunciamientos judiciales, y cuando no ha habido incremento real de valor existen vías para no pagarla o para impugnarla — conviene plantearlo, no abonarla sin más.

Un detalle que se pasa por alto: desde la reforma existen dos métodos de cálculo, el objetivo y el real, y puede aplicarse el que resulte menor. Compruebe cuál le han aplicado.

Las exenciones que sí existen

Si es usted residente fiscal en España y vende su vivienda habitual, dos vías pueden dejar la ganancia sin tributar. Son la diferencia entre una cuota alta y ninguna, y con frecuencia se descubren tarde.

Reinversión en vivienda habitual. La ganancia queda exenta en la proporción reinvertida en otra vivienda habitual, dentro del plazo previsto. Vender para comprar otra casa en la que va a vivir es el supuesto exacto.

Mayores de 65 años. La ganancia por la transmisión de la vivienda habitual queda exenta, sin necesidad de reinvertir. Existe además una vía por constitución de renta vitalicia para otros bienes, con sus propios límites y plazos.

Ambas exigen que el inmueble sea la vivienda habitual, con los requisitos de residencia efectiva que la norma establece. Una segunda residencia en la costa no entra, aunque lleve treinta años en la familia. Y ninguna de las dos alcanza a quien no reside fiscalmente en España.

Si su caso puede encajar, hágalo verificar antes de firmar. Después, algunas de estas decisiones ya no se pueden tomar.

Si usted no reside en España

Entonces aparece un mecanismo que sorprende: el comprador está obligado a retener un porcentaje del precio e ingresarlo directamente en Hacienda a cuenta de su tributación.

No lo recibe usted en la firma. Si su ganancia real es pequeña, o vende con pérdida, la retención puede superar lo que debe: la diferencia se recupera, pero hay que solicitarla y las devoluciones tardan. Si contaba con el importe íntegro para una compra encadenada, cuente con menos.

La hipoteca que terminó de pagar hace años

Una trampa específica del vendedor, y frecuente: cancelar la deuda con el banco no borra la hipoteca del Registro. La carga sigue inscrita hasta que se cancela formalmente, lo que exige escritura notarial e inscripción registral.

El vendedor lo descubre cuando el abogado del comprador pide la nota simple y aparece una hipoteca liquidada hace una década. Tiene solución, cuesta tiempo y dinero, y hacerlo antes de comercializar sale mucho más barato que hacerlo contra una fecha de firma.

Lo que pedirá el abogado del comprador

Prepararlo acorta la venta. Y en Mallorca hay un punto que hace más daño que el resto.

Le pedirán el certificado energético, que debe existir antes de anunciar, no en la firma. La nota simple actualizada. La cédula de habitabilidad. El IBI al corriente. Certificado de la comunidad sobre deudas pendientes y las actas recientes. Contratos de suministros. Y su escritura de compra.

Y entonces lo importante: documentación de que lo construido coincide con lo inscrito. Ampliaciones, piscinas y casetas levantadas hace años y nunca declaradas son frecuentes en el campo mallorquín. El abogado del comprador encontrará la discrepancia, y eso rebajará su precio o terminará la venta. Si existe, el momento de resolverla es antes de salir al mercado.

Si el inmueble le llegó por herencia, añada la escritura de aceptación y la liquidación del impuesto sucesorio: el valor de adquisición es el declarado entonces, no lo que pagó el causante.

Precio y temporada

Mallorca compra y vende por temporada. El comprador internacional serio visita de primavera a principios de otoño; un inmueble que sale en noviembre suele haber perdido impulso cuando el mercado vuelve.

La valoración debe apoyarse en operaciones escrituradas de su municipio, no en precios de oferta de los portales. Los precios de oferta dicen lo que los vendedores esperan. Los datos registrales dicen lo que se pagó. En este mercado la distancia entre ambos es mayor que en la mayoría.

Sobreprecio y tiempo se relacionan de una forma poco intuitiva: un inmueble muy por encima de mercado no se vende más caro más tarde, se vende más barato. El anuncio envejece, los portales lo hunden en los resultados y los compradores que lo vieron en marzo interpretan que en septiembre hay margen.

Cómo se presenta

Es la parte que más rendimiento da por euro invertido y la que más se descuida.

Fotografía profesional con luz de mañana, la casa vacía de objetos personales, los desperfectos menores arreglados y el jardín en orden. En un mercado donde el comprador probable ve el inmueble primero en una pantalla desde otro país, la primera imagen decide si habrá visita.

¿Con agencia o sin ella?

Es una pregunta legítima y la respuesta honesta es que depende de qué necesite.

Vender sin intermediario ahorra comisión y le deja a usted la valoración, la comercialización, el filtrado de visitas, la negociación y la coordinación documental. Funciona cuando el inmueble es líquido, el precio es de mercado y usted tiene tiempo.

Se complica cuando el comprador probable está fuera de España, cuando el inmueble tiene particularidades registrales o cuando el precio está en un tramo donde los compradores son pocos y hay que ir a buscarlos. Ahí es donde está el trabajo, y donde una comisión se justifica o no se justifica.

Exclusiva o encargo abierto

Si opta por agencia, le plantearán las dos formas, y la elección es menos evidente de lo que parece.

El encargo abierto parece más seguro: varias agencias, más exposición. En la práctica produce a menudo lo contrario. El mismo inmueble aparece anunciado a precios distintos por agencias distintas, lo que le dice al comprador que el precio es blando antes de que nadie lo haya visitado, y ninguna agencia tiene suficiente en juego como para invertir en presentarlo bien.

La exclusiva concentra la responsabilidad. Merece la pena darla solo a cambio de algo concreto: un compromiso de comercialización, un plazo definido y una explicación clara de dónde se va a mostrar el inmueble.

Lea qué dice el encargo sobre la comisión si aparece un comprador por su cuenta, y qué ocurre al vencimiento. La comisión, en Baleares, la asume habitualmente el vendedor y se expresa como porcentaje del precio más IVA. Es negociable.

Después de la firma

La venta no termina en la notaría. La plusvalía se liquida ante el ayuntamiento en su plazo. La ganancia se declara en la siguiente declaración de la renta, o en el impuesto de no residentes si es su caso, y ahí se solicita la devolución de la retención.

Dé de baja los suministros y la comunidad, y avise a su aseguradora. Y conserve el expediente: la comprobación puede llegar mucho después de haber gastado el dinero.

Preguntas frecuentes

¿Qué impuestos se pagan al vender una vivienda?

La ganancia patrimonial —en IRPF o en el impuesto de no residentes— y la plusvalía municipal sobre el suelo, que normalmente asume el vendedor.

¿Qué puedo descontar de la ganancia?

Los gastos que pagó al comprar, los de la venta y las obras de mejora acreditadas con factura. La conservación ordinaria, en general, no. Depende de sus justificantes.

¿Hay exención si tengo más de 65 años?

Sí, para la transmisión de la vivienda habitual, sin necesidad de reinvertir, y siempre que sea residente fiscal en España. Una segunda residencia no entra en el supuesto.

¿Y si vendo para comprar otra vivienda?

La ganancia puede quedar exenta en la parte reinvertida en una nueva vivienda habitual dentro del plazo previsto. Conviene verificarlo antes de firmar, no después.

¿Qué es la retención del no residente?

Si el vendedor no reside en España, el comprador retiene un porcentaje del precio y lo ingresa en Hacienda a cuenta de la tributación del vendedor. El exceso se recupera, pero solo si se solicita.

¿Se puede evitar la plusvalía municipal?

Cuando no ha existido incremento real de valor del suelo hay vías para no pagarla o impugnarla. Además existen dos métodos de cálculo y puede aplicarse el menor.

Pagué mi hipoteca hace años, ¿es un problema?

Puede serlo. Pagar la deuda no borra la carga del Registro; para eso hace falta una cancelación formal. Resuélvalo antes de comercializar, no contra una fecha de firma.

¿Necesito certificado energético para anunciar?

Sí, y debe estar antes de la comercialización, no en el momento de la firma.