Comprar una casa en Mallorca, paso a paso

Comprar en Mallorca no es complicado. Lo que no perdona es alterar el orden.

La compraventa sigue una secuencia fija, y casi todo lo que sale mal ocurre porque se firmó algo antes de comprobarlo — no porque el procedimiento sea difícil.

Antes de mirar nada

Dos cosas conviene tener resueltas antes de empezar a visitar.

El presupuesto con los gastos incluidos. En una compraventa el impuesto, la notaría, el Registro y el abogado no son un redondeo. Súmelos al precio desde el principio: lo desglosamos en los gastos de una compra, y la parte más grande —el ITP— es progresiva, así que depende del tramo en el que caiga su precio.

Y si hay financiación, una respuesta previa del banco. La tasación puede quedar por debajo del precio acordado, y esa diferencia la pone usted.

La reserva

Localizado el inmueble, lo habitual es un documento de reserva con una señal moderada que lo retira del mercado durante un plazo definido.

Aquí empieza la disciplina que después se agradece. La reserva debe decir con precisión qué ocurre con su dinero si las comprobaciones siguientes revelan algo. Una reserva que no devuelve nada bajo ninguna circunstancia no debería firmarse.

Las comprobaciones que de verdad deciden

Es la parte que separa una compra tranquila de una cara. Y en Mallorca tiene un matiz local.

La nota simple del Registro de la Propiedad dice quién es el titular, cómo está descrito el inmueble y qué cargas soporta: hipotecas, embargos, servidumbres. Cuesta muy poco y no es opcional.

Después, la comprobación en la que insistimos, sobre todo en el campo: ¿coincide lo construido con lo inscrito?

En el Mallorca rural hay una historia larga de ampliaciones, piscinas y casetas levantadas sin licencia y nunca declaradas. Son lo bastante frecuentes como para que encontrarlas no sorprenda. Lo que importa es que legalizarlas después no siempre es posible — hay obras que no admiten regularización, y el problema se hereda con la casa.

Cruzar el Registro, el Catastro y lo que hay realmente en el suelo es el trabajo de una mañana y de vez en cuando salva una compra.

Junto a eso: la situación de la licencia turística. Las plazas están limitadas, la licencia va unida al inmueble y no al propietario, y no toda vivienda ni todo municipio la admiten. No compre dando por supuesto que se consigue después — véase la licencia ETV.

El contrato de arras

Con las comprobaciones limpias llega el contrato privado, normalmente arras penitenciales.

El mecanismo es simétrico y conviene entenderlo. El comprador entrega una señal, habitualmente el diez por ciento. Si se echa atrás, la pierde. Si quien se echa atrás es el vendedor, devuelve el doble. Es el punto en que ambas partes quedan comprometidas — y para entonces debería estar comprobado todo lo que quería comprobar.

La firma

La compraventa se eleva a público ante notario. El notario es funcionario público, no su representante: identifica a las partes, comprueba que la escritura recoge lo pactado y da fe. No defiende su interés frente al del vendedor, y por eso tener abogado propio es otra cosa y merece la pena.

Se firma la escritura, se paga el resto del precio y se entregan las llaves. Después la escritura se presenta en el Registro de la Propiedad: la inscripción es lo que hace su titularidad oponible frente a terceros.

Después de las llaves

El papeleo no termina en la notaría.

El ITP se liquida dentro de plazo desde la fecha de escritura. Hay que cambiar la titularidad para el IBI, para los suministros y para la comunidad de propietarios. Y si usted no reside en España, aparecen obligaciones de declaración anuales aunque el inmueble no genere ingresos.

Dónde estamos nosotros

Asesoramos; no somos su abogado. Coordinamos la secuencia, hacemos las comprobaciones que nos corresponden y trabajamos junto al abogado y al asesor fiscal que usted designe. No cobramos de promotoras ni tenemos cupos que cumplir — que es la única razón por la que nuestra opinión sobre un inmueble vale algo para usted.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda una compraventa?

De acuerdo cerrado a escritura, seis a diez semanas es lo habitual si no hay financiación y el Registro no depara sorpresas. La hipoteca alarga el plazo. Una obra no declarada puede alargarlo mucho más, o terminar con la operación.

¿Necesito abogado?

No es obligatorio. Lo recomendamos siempre. El notario confirma que la escritura es correcta; que la operación le convenga a usted no lo comprueba nadie a quien no haya contratado.

¿Qué es la nota simple?

El extracto del Registro de la Propiedad: titularidad, descripción y cargas del inmueble. Es la primera comprobación de cualquier compra y cuesta unos pocos euros.

¿Qué pasa si la casa tiene obra sin declarar?

Depende de si es regularizable, y no siempre lo es. Afecta a la financiación, a la licencia turística y a la reventa. Hay que detectarlo antes de las arras, no después.

¿El precio de escritura puede ser inferior al valor de referencia?

Puede, pero entonces el impuesto se calcula sobre el valor de referencia del Catastro y no sobre lo pagado. Conviene consultarlo antes de firmar.

¿Qué es el valor de referencia y por qué afecta al precio?

Un valor que el Catastro asigna a cada inmueble. Si supera el precio pactado, el ITP se calcula sobre él y no sobre lo que usted paga. Comprar por debajo del valor de referencia no reduce el impuesto.

¿Cuánto hay que sumar al precio de compra?

Alrededor de un diez a trece por ciento entre impuestos y honorarios. La calculadora de gastos da la horquilla para su precio concreto.

¿Puedo alquilar la vivienda a turistas después de comprarla?

Solo con licencia turística válida. Está limitada en número y va unida al inmueble, no al propietario. Compruébelo antes de la reserva, no después.