Lo que se suma al precio de compra

Los gastos de una compraventa no son un redondeo, y el más grande depende de algo en lo que casi nadie piensa al principio: si compra a un particular o a un promotor.

Son dos regímenes fiscales distintos.

Sobre la cifra que da la calculadora

En estas guías no escribimos tipos impositivos en el texto. Un tipo que fija una comunidad autónoma y se revisa cada pocos años queda desfasado el día que cambia, sin que el lector pueda advertirlo.

Una calculadora no puede seguir esa regla: tiene que calcular. Por eso aquí se cumple de otra forma. Cada tipo que utiliza está en un único punto del código, lleva la fecha de su última revisión, y esa fecha aparece junto al resultado. Un tipo desfasado queda así a la vista, en lugar de oculto.

Eso convierte la cifra en una referencia sólida para presupuestar, no en asesoramiento. Antes de firmar, hágala confirmar para su inmueble concreto.

Y una limitación importante: la calculadora aplica la escala balear. Si compra en la península, el resultado no le sirve — el ITP lo fija cada comunidad autónoma.

Segunda mano: el ITP

Si compra a un particular paga ITP, el impuesto de transmisiones. Lo fija el Govern balear, no el Estado, y es progresivo por tramos: el tipo efectivo depende del precio y no coincide ni con el mínimo ni con el máximo de la escala.

Es el importe que más pesa en el total, y el que más se calcula mal. Está desarrollado en el ITP en Baleares.

Obra nueva: IVA y AJD

Si compra a promotor no hay ITP. En su lugar:

IVA sobre el precio, al tipo estatal de vivienda.

AJD —Actos Jurídicos Documentados— sobre la escritura, al tipo que fija Baleares.

La suma en obra nueva suele situarse en un orden parecido al del ITP de una segunda mano de precio medio, aunque ambas se separan en los extremos de la escala.

Los gastos fijos

Estos son prácticamente iguales en los dos casos.

La notaría aplica un arancel publicado en función del valor escriturado. El Registro de la Propiedad tiene su propio arancel por la inscripción — el paso que hace su titularidad oponible frente a terceros. Una gestoría suele encargarse de la liquidación de impuestos y de la inscripción por un honorario contenido.

Su abogado es partida aparte, y la que menos recomendamos ahorrar. Un porcentaje del precio es habitual, aunque el honorario fijo se negocia y en inmuebles caros suele salir mejor.

Ninguna de estas partidas es grande por separado. Juntas son dinero de verdad, y ninguna se puede financiar.

Quién paga qué

En una compraventa ordinaria en España, y salvo pacto distinto:

• El comprador: ITP o IVA más AJD, la inscripción registral, su gestoría y su abogado.
• El vendedor: la plusvalía municipal y la tributación de su ganancia. Y el certificado energético, que debe existir antes de anunciar.
• La notaría: la ley prevé un reparto, pero en la práctica se pacta. Conviene dejarlo escrito en las arras y no descubrirlo en la firma.

Una cifra para presupuestar

Antes de tener un inmueble concreto, un rango habitual para planificar es de en torno al diez a trece por ciento por encima del precio, impuestos y honorarios incluidos.

Trátelo como una banda para fijar el presupuesto de búsqueda, no como un presupuesto. Dónde caiga usted dentro de ella depende del tramo de precio, de si es obra nueva o segunda mano y de lo que pacte con su abogado. Con un inmueble concreto el número se calcula exacto — y debería calcularse, antes de firmar nada.

Y después

Los costes no terminan en la notaría. El IBI se paga cada año al ayuntamiento, en la mayoría de promociones hay gastos de comunidad, y si no reside en España aparecen obligaciones de declaración anuales aunque el inmueble no produzca ingresos.

Un inmueble de nuestra cartera para hacer el cálculo: la finca junto al golf de Capdepera — 114 m² en 2.200 m², reformada en 2023, 849.000 €.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta comprar una vivienda además del precio?

Un rango habitual para planificar es del diez al trece por ciento: ITP —o IVA más AJD en obra nueva—, notaría, Registro y abogado. La cifra exacta depende del tramo de precio y del régimen aplicable.

¿Quién paga los gastos de compraventa?

El comprador asume el impuesto de la transmisión, la inscripción y sus profesionales; el vendedor, la plusvalía municipal y su ganancia. El reparto de la notaría se pacta y conviene fijarlo en las arras.

¿Pago IVA o ITP?

IVA más AJD si compra a promotor; ITP si compra a un particular. Nunca los dos.

¿Puedo incluir los gastos en la hipoteca?

No. Los bancos financian contra el precio del inmueble. Impuestos y honorarios se aportan aparte, en efectivo, además de la entrada.

¿Quién elige notario?

Normalmente el comprador. Los aranceles están publicados, así que la elección es de disponibilidad y cercanía, no de precio.

¿Existe una calculadora de gastos de compra para Baleares?

La de esta página lo es: aplica la escala balear por tramos y distingue segunda mano de obra nueva. Para la península no sirve, porque cada comunidad autónoma fija su propio ITP.

¿Se calcula sobre el precio o sobre el valor de referencia?

Sobre el mayor de los dos. Si el valor de referencia del Catastro supera el precio pactado, el ITP se calcula sobre él. Consúltelo antes de hacer una oferta e introdúzcalo en la calculadora si es el más alto.

¿Por qué algunos importes aparecen como horquilla?

Notaría, Registro y gestoría se rigen por aranceles que dependen del precio y de la complejidad de la escritura. Una cifra única ahí sería precisión aparente.