Obra nueva en Mallorca

La obra nueva en Mallorca resuelve de golpe el problema que más complica la segunda mano —la situación urbanística— y a cambio introduce otro: usted paga antes de que exista lo que compra.

Se tributa distinto

Lo primero, porque cambia el presupuesto: en obra nueva no hay ITP.

Se paga IVA sobre el precio, al tipo estatal de vivienda, y AJD —Actos Jurídicos Documentados— sobre la escritura, al tipo que fija Baleares.

La suma suele quedar en un orden parecido al ITP de una segunda mano de precio medio, aunque ambas se separan en los extremos de la escala. Como el ITP balear es progresivo, en tramos altos la comparación puede inclinarse hacia la obra nueva; en tramos bajos, al revés. Merece la pena hacer el número concreto y no suponerlo — está en los gastos de una compra.

Comprar sobre plano: las garantías

Si entrega cantidades antes de la entrega, la normativa exige que estén garantizadas mediante aval o seguro y depositadas en cuenta especial afecta a la promoción.

No es un formalismo. Es lo que separa un anticipo recuperable de un dinero perdido si la promoción no se termina. Pida el documento de garantía, compruebe que cubre exactamente lo que usted ha entregado y que la cuenta es la de la promoción.

Con la misma exigencia: el contrato debe fijar fecha de entrega y las consecuencias del retraso. Un contrato que promete «finales de año» sin decir qué pasa si no ocurre no le da nada.

Lo que conviene comprobar del promotor y de la parcela

Licencia de obra concedida, no solicitada. Es distinto, y la diferencia puede ser de años.

Titularidad y cargas de la parcela en el Registro. La nota simple del solar dice si hay hipoteca de promotor, y qué ocurre con ella al escriturar su vivienda.

Memoria de calidades incorporada al contrato, no en un folleto aparte. Lo que no está en el contrato no es exigible.

Y quién responde después: la normativa establece plazos de garantía por defectos, distintos según sean de acabado, de habitabilidad o estructurales. Guarde el acta de entrega y la documentación técnica.

Por qué hay poca, y dónde

Mallorca no tiene mucho suelo donde construir vivienda nueva, y no es una circunstancia de mercado: es planeamiento.

La Serra de Tramuntana está protegida como Paisaje Cultural de la UNESCO, lo que limita severamente la edificación. El suelo rústico tiene su propio régimen y no admite lo que muchos suponen. Y buena parte del litoral está consolidado desde hace décadas.

El resultado es que la obra nueva se concentra en unos pocos ámbitos —Palma y su entorno, algunos crecimientos municipales, sustituciones en trama urbana— y prácticamente no aparece donde la demanda internacional es más alta. Quien busca obra nueva con vistas al mar en la Tramuntana suele estar buscando algo que el planeamiento no permite.

Obra nueva frente a segunda mano

Sin recomendar una u otra, porque depende de qué busque:

La obra nueva llega con garantías, eficiencia energética actual y sin sorpresas registrales. Se paga IVA más AJD. Y está donde se puede construir.

La segunda mano suele estar donde ya no se puede construir — que es exactamente por qué esas ubicaciones sostienen su valor. Se paga ITP. Y exige la comprobación urbanística que describimos en comprar una casa en Mallorca.

Preguntas frecuentes

¿Qué impuestos se pagan en obra nueva?

IVA sobre el precio, al tipo estatal de vivienda, más AJD sobre la escritura al tipo balear. No se paga ITP.

¿Es más barata la obra nueva que la segunda mano en impuestos?

Depende del tramo de precio, porque el ITP balear es progresivo. En unos tramos sale mejor y en otros peor. Hay que calcularlo sobre el precio concreto.

¿Qué pasa con el dinero que entrego antes de la entrega?

Debe estar garantizado mediante aval o seguro y depositado en cuenta especial de la promoción. Pida el documento de garantía y compruebe que cubre lo entregado.

¿Qué pasa si el promotor se retrasa?

Depende de lo que diga su contrato. Por eso debe fijar fecha de entrega y las consecuencias del incumplimiento antes de firmar.

¿Por qué hay tan poca obra nueva en la costa?

Porque el planeamiento lo impide en buena parte del litoral y en la Serra de Tramuntana, protegida por la UNESCO. Es una limitación urbanística, no una situación de mercado.

¿Qué impuestos se pagan en obra nueva?

IVA al tipo estatal de vivienda más AJD al tipo que fija Baleares sobre la escritura. El ITP no interviene.

¿Están garantizadas las cantidades entregadas a cuenta?

Deben estarlo mediante aval bancario o póliza de seguro que cubra su devolución si la promoción no se entrega. Pida el documento, no la promesa.

¿Qué pasa si el promotor se retrasa en la entrega?

Depende de lo que diga el contrato sobre la fecha de entrega y sus consecuencias. Es la cláusula que conviene leer con detalle antes de firmar, no cuando el retraso ya se ha producido.