Vendre depuis la France

Vendre en Espagne quand on réside en France n’est pas l’inverse d’acheter. Les obligations ne pèsent pas sur les mêmes épaules, et deux d’entre elles surprennent presque tous les vendeurs.

Sur les taux absents de cette page

Nous n’écrivons pas de pourcentages dans le corps du texte. Les taux d’imposition et les barèmes municipaux changent, et un chiffre écrit aujourd’hui deviendrait faux sans que le lecteur puisse s’en apercevoir. Ce qui suit décrit les mécanismes, qui eux ne changent pas — les taux applicables se vérifient au moment de la vente.

La retenue à la source : le point à comprendre en premier

Lorsque le vendeur est non-résident fiscal en Espagne, l’acheteur est légalement tenu de retenir une part du prix de vente et de la verser directement au Trésor espagnol, au moyen du modèle 211. Le vendeur ne touche pas cette somme le jour de la signature.

Ce n’est pas l’impôt. C’est un acompte sur l’impôt de plus-value dû par le vendeur.

Deux situations en découlent :

• Si l’impôt réellement dû est inférieur à la retenue, le vendeur demande le remboursement de la différence par le modèle 210. Cela prend des mois, pas des semaines.
• Si l’impôt dû est supérieur, le solde reste à payer.

Un vendeur qui compte sur l’intégralité du prix le jour de l’acte se trompe donc dans sa trésorerie. C’est l’erreur de planification la plus fréquente que nous voyons.

La plus-value : deux impôts, pas un

Une vente immobilière en Espagne déclenche deux prélèvements distincts, souvent confondus :

L’impôt sur la plus-value (impuesto sobre la renta de no residentes) porte sur la différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente, corrigée des frais et impôts justifiés de part et d’autre. D’où l’importance de conserver les factures : les frais de notaire, le registre, l’ITP payé à l’achat et les travaux facturés en bonne et due forme viennent en général augmenter le prix d’acquisition retenu, et donc réduire la base imposable.

La plusvalía municipale (IIVTNU) est perçue par la commune et porte uniquement sur l’augmentation de la valeur du terrain, calculée à partir de la valeur cadastrale. Elle est due par le vendeur. Elle existe même lorsque le prix de vente est modeste — mais depuis la réforme de 2021, un vendeur qui démontre l’absence de plus-value réelle peut échapper à l’imposition. Cela suppose de pouvoir la démontrer, donc de disposer des actes d’achat et de vente.

Ce que la France en fait

La convention fiscale franco-espagnole du 10 octobre 1995 attribue le droit d’imposer la plus-value immobilière à l’État où se situe le bien — l’Espagne. La plus-value reste néanmoins à déclarer en France, où le mécanisme conventionnel évite la double imposition.

En clair : payer en Espagne ne dispense pas de déclarer en France. C’est le point sur lequel un conseil fiscal des deux côtés vaut son prix, et nous ne le remplaçons pas.

Les documents à réunir avant de mettre en vente

Rassembler ces pièces en amont raccourcit une vente de plusieurs semaines :

• Nota simple actualisée du registre foncier
• Titre d’acquisition (escritura) et les justificatifs de frais payés à l’achat
• Certificat d’efficacité énergétique en cours de validité — obligatoire pour commercialiser un bien
• Dernier avis d’IBI et justificatif de paiement
• Certificat de la communauté de propriétaires attestant l’absence d’arriérés, en copropriété
• Cédula d’habitabilité là où la commune l’exige
• Factures des travaux réalisés depuis l’achat

Le certificat énergétique et la cédula sont ceux qui manquent le plus souvent, et ce sont ceux qui prennent le plus de temps à obtenir.

Le point qui coûte le plus cher

Les travaux non déclarés. Une extension, une piscine ou une annexe construite sans permis, ou jamais inscrite au registre, ne bloque pas nécessairement une vente — mais elle réduit le nombre d’acheteurs, complique le financement bancaire de l’acquéreur et se négocie toujours au détriment du vendeur.

Il vaut mieux le savoir avant de fixer un prix qu’au moment où l’acheteur le découvre.

Ce que nous faisons

Nous vérifions la situation registrale et urbanistique avant la mise en vente, pas au moment de l’offre, et nous indiquons dès le départ le montant qui sera retenu à la signature — pour que le produit net attendu soit le bon dès la première conversation.