Frais d'achat immobilier en Espagne

Le prix affiché n’est pas le prix payé. Ce qui s’y ajoute dépend du montant — l’impôt baléare est progressif — et du régime, ancien ou neuf. Le calculateur ci-dessus donne la fourchette pour votre prix.

Le poste principal est un impôt régional. Les Baléares fixent leur propre barème et l’ont révisé à plusieurs reprises — raison pour laquelle ce guide décrit le mécanisme et renvoie à l’administration compétente plutôt que d’imprimer un taux qui se périmera.

Ancien : le droit de mutation (ITP)

Un logement de seconde main est soumis à l’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Trois choses à retenir.

Il est régional : le barème baléare n’est pas celui de l’Andalousie ni de la Catalogne.

Il est progressif par tranches : le taux augmente avec le prix, comme un barème d’impôt sur le revenu. Un pourcentage unique appliqué au prix total surestime la note.

Il porte sur la valeur de référence du bien lorsque celle-ci excède le prix convenu. Depuis la réforme de l’assiette, l’administration part d’une valeur de référence établie par le cadastre : acheter en dessous ne réduit donc pas mécaniquement l’impôt. Cette valeur se consulte avant l’offre.

Le barème en vigueur se vérifie auprès de l’ATIB, l’agence fiscale des Baléares.

Neuf : TVA et droit d’acte

Un logement neuf vendu par le promoteur n’entre pas dans l’ITP mais dans la TVA (IVA), au taux national réduit applicable au logement, majorée de l’AJD, droit sur les actes juridiques documentés, dont le taux est fixé par la région.

Un terrain ou un local suit un régime de TVA différent. Faites préciser lequel s’applique avant de signer.

Les autres postes

Le notaire perçoit des émoluments tarifés, fonction du prix et de la complexité de l’acte. C’est un poste modeste au regard de l’impôt.

L’inscription au registre foncier est également tarifée et suit la même logique.

Les honoraires de l’avocat se conviennent à l’avance — en pratique une fraction du prix, avec un minimum pour les opérations modestes. C’est facultatif et fortement recommandé : ni l’agent ni le notaire ne défend l’acheteur.

Un financement ajoute les frais d’expertise et de dossier de la banque.

Qui paie quoi

L’usage espagnol veut que l’acheteur supporte l’impôt de transmission, le registre et l’essentiel des frais de notaire ; le vendeur supporte la plusvalía municipal, la commission de l’agent et son propre impôt de plus-value.

L’usage n’est pas la loi : tout cela se négocie et doit figurer dans le contrat. La formule «según ley» renvoie précisément à cette répartition légale par défaut.

Le calendrier

La réserve intervient à la signature du document de réservation, l’acompte du contrato de arras quelques semaines plus tard, le solde et l’ensemble des frais le jour de l’acte. L’impôt de transmission se paie dans un délai bref après la signature — sa liquidation est généralement pilotée par l’avocat.

Un bien de notre portefeuille pour faire le calcul : la finca en bordure du golf de Capdepera — 114 m² sur 2 200 m², rénovée en 2023, 849 000 €.

Questions fréquentes

Combien prévoir en plus du prix, aux Baléares ?

Cela dépend du prix — le barème baléare est progressif — et du régime : ancien (ITP) ou neuf (TVA plus droit d’acte). Le calculateur en haut de page donne la fourchette pour votre montant.

Le taux de l’ITP est-il le même partout en Espagne ?

Non. Chaque communauté autonome fixe son barème. Aux Baléares, il est progressif par tranches.

Qu’est-ce que la valeur de référence ?

Une valeur établie par le cadastre qui sert de base minimale à l’impôt de transmission. Si elle dépasse le prix convenu, c’est elle qui est retenue.

Les frais de notaire sont-ils comparables à ceux pratiqués en France ?

Le terme induit en erreur. En Espagne, l’émolument du notaire est modeste ; c’est l’impôt régional qui constitue l’essentiel de la note.

Peut-on négocier la répartition des frais ?

Oui. La répartition usuelle est un usage, non une règle impérative. Ce qui compte est ce qui est écrit au contrat.

Existe-t-il un simulateur des frais d’achat pour les Baléares ?

Celui de cette page en est un : il applique le barème baléare par tranches et distingue l’ancien du neuf. Il ne vaut pas pour la péninsule, chaque communauté autonome fixant son propre droit de mutation.

Le calcul porte-t-il sur le prix ou sur la valeur de référence ?

Sur la plus élevée des deux. Si la valeur de référence du cadastre dépasse le prix convenu, c’est elle qui sert de base. Consultez-la avant de faire une offre.

Pourquoi certains postes apparaissent-ils sous forme de fourchette ?

Notaire, registre et gestoría suivent des tarifs officiels qui dépendent du prix et de la complexité de l’acte. Une valeur unique y serait une fausse précision.