Acheter une maison en Espagne, et les pièges à éviter

L’achat en Espagne est plus rapide qu’en France. C’est précisément ce qui le rend risqué : entre la visite et la signature, il peut ne s’écouler que quelques semaines, et les vérifications qui comptent doivent avoir été faites avant, pas pendant.

La question posée en ligne par les acquéreurs français n’est d’ailleurs pas « comment acheter » mais « quels sont les pièges ». C’est la bonne question, et ce guide y répond dans l’ordre où ils se présentent.

Ce qui suit vaut pour toute l’Espagne. Ce qui change à Majorque figure à la fin, et ce n’est pas une nuance.

Les cinq pièges, dans l’ordre où ils arrivent

Le conseil qui n’en est pas un. L’agent est mandaté et payé par le vendeur. Il n’est pas votre représentant, même charmant et francophone.

La réserve signée avant les vérifications. Une fois l’argent parti, votre marge de négociation a changé de camp.

La valeur de référence ignorée. Elle décide l’impôt, et ce n’est pas le prix que vous négociez.

Le compromis pris pour un avant-contrat français. Il n’existe pas de délai de rétractation.

Le bâti non déclaré. Fréquent, parfois irrégularisable, et découvert par l’acheteur suivant si ce n’est pas par vous.

Le reste de cette page développe chacun d’eux.

Les six étapes

1. Le NIE. Numéro d’identification des étrangers, indispensable pour signer, payer les impôts et ouvrir un compte. À demander tôt : les délais varient.

2. La réserve. Un montant modeste retire le bien du marché pour une durée convenue. Ce que devient cette somme si l’achat n’aboutit pas dépend entièrement de ce que le document dit — lisez-le avant de virer.

3. Les vérifications. La phase décisive. Voir plus bas.

4. Le contrato de arras. Le compromis espagnol. Généralement un dixième du prix. Sous la forme la plus courante, arras penitenciales, l’acheteur qui renonce perd son dépôt et le vendeur qui renonce en restitue le double. Il n’existe pas de délai de rétractation légal comme en France : une fois signé, l’engagement est ferme.

5. L’acte notarié. Signature de l’escritura pública devant notaire, remise des clés, paiement du solde.

6. L’après. Inscription au registre foncier, déclaration et paiement des impôts de transmission, transfert des contrats de fourniture.

Ce qui doit être vérifié — et pourquoi

La nota simple est l’extrait du registre foncier. Elle dit qui est propriétaire, quelle surface est inscrite, et quelles charges pèsent sur le bien — hypothèques, servitudes, saisies. Elle coûte quelques euros. Ne jamais signer une réserve sans l’avoir lue.

La surface réellement déclarée. Les extensions, vérandas, piscines et annexes construites sans permis sont fréquentes à Majorque. Ce qui est bâti et ce qui est inscrit divergent souvent. Une construction non déclarée peut être invendable plus tard, non finançable, et dans certains cas soumise à une procédure de régularisation ou de remise en état.

Le classement urbanistique. À la campagne, c’est le point central. Le sol rustique est soumis à des règles strictes, et ce qui a été toléré autrefois ne dit rien de ce qui est autorisé aujourd’hui. Un certificado urbanístico délivré par la commune est le seul document qui fait foi.

Les dettes attachées au bien. Certaines charges suivent le bien et non le vendeur : arriérés de taxe foncière (IBI) et charges de copropriété impayées peuvent devenir les vôtres. Elles se contrôlent avant signature.

Le certificat d’occupation (cédula de habitabilidad) conditionne les raccordements et, dans plusieurs cas, la location.

La licence de location saisonnière. Si le projet inclut la location touristique, sachez que la licence est attachée au bien, contingentée et non délivrée à la demande. Un bien sans licence ne peut pas être loué légalement aux touristes, quelles que soient les assurances données oralement. Faites-la figurer par écrit.

La valeur de référence

Un chiffre décide l’impôt, et ce n’est pas celui que vous négociez.

Depuis la réforme de l’assiette, l’administration fiscale retient la valor de referencia, une valeur fixée par le cadastre pour chaque bien. Lorsqu’elle dépasse le prix convenu, c’est elle qui est imposée.

La conséquence est nette : acheter en dessous de la valeur de référence ne réduit pas l’impôt. Une bonne affaire sur le prix n’en est pas une sur la fiscalité.

Elle se consulte gratuitement au cadastre avant toute offre — et le simulateur des frais d’achat calcule sur le montant que vous saisissez.

Acheter sans être sur place

Vous n’avez pas besoin d’être en Espagne pour signer. Une procuration donnée à votre avocat — établie devant notaire espagnol, ou devant notaire en France avec apostille et traduction assermentée — permet de conclure en votre absence.

C’est courant et éprouvé. C’est aussi un document qui confie à un tiers le pouvoir de signer pour vous : rédigez-le étroitement et limitez-le à cette opération.

Le neuf, vendu par un promoteur

La fiscalité change — TVA et droit d’acte au lieu du droit de mutation — et une protection s’ajoute, qu’il faut exiger.

Les sommes versées avant l’achèvement doivent être couvertes par une garantie bancaire ou une police d’assurance assurant leur restitution si le programme n’est pas livré. Demandez le document, pas l’assurance verbale. Vérifiez aussi à quoi la date de livraison engage réellement le promoteur.

Le piège le plus coûteux

Il ne relève pas du droit mais du conseil. En Espagne, l’agent est mandaté par le vendeur et rémunéré par lui. Il n’est pas votre représentant, même s’il est charmant, francophone et disponible.

Prenez votre propre avocat indépendant — abogado, pas le notaire. Le notaire authentifie l’acte ; il ne défend aucune des deux parties et ne vérifie pas pour vous si le pool house est déclaré. L’avocat, lui, travaille pour vous seul. C’est la dépense la plus rentable de l’opération.

Ce que cela coûte au-delà du prix

Les frais et impôts s’ajoutent au prix : droit de transmission — progressif aux Baléares —, notaire, registre, avocat. Le simulateur donne la fourchette pour votre montant.

Un point qui surprend : le droit de mutation est fixé par la communauté autonome. Celui des Baléares n’est ni celui de l’Andalousie ni celui de la Catalogne, et un guide qui parle de « l’Espagne » sans nommer la région ne parle pas de l’endroit où vous achetez.

Et si c’est Majorque

Tout ce qui précède vaut partout en Espagne. Trois choses distinguent l’île, et elles pèsent lourd.

Le bâti non déclaré y est plus fréquent qu’ailleurs, en particulier à la campagne : extensions, piscines et annexes construites il y a vingt ans et jamais inscrites. Sur un finca, la comparaison entre le registre, le cadastre et le terrain n’est pas une formalité.

Le sol rustique obéit à des règles strictes et la Serra de Tramuntana est classée à l’UNESCO, ce qui limite ce qui peut être construit ou agrandi. C’est aussi la raison pour laquelle les valeurs y tiennent.

La licence de location touristique est contingentée et attachée au bien. Si la location saisonnière fait partie de votre calcul, elle en est une condition et non un détail — à faire figurer par écrit dans la réservation.

Un exemple dans le haut du marché : Sa Mesquida de Dalt, domaine historique près de Capdepera sur 40 hectares, avec licence de location ETV en place.

Questions fréquentes

Un Français peut-il acheter librement à Majorque ?

Oui. Aucune restriction ne s’applique aux ressortissants de l’Union. Le NIE reste nécessaire.

Le compromis espagnol est-il rétractable ?

Non. Il n’existe pas de délai de rétractation comparable à celui du droit français. Sous la forme arras penitenciales, se retirer coûte le dépôt versé.

Faut-il un avocat ?

Ce n’est pas obligatoire, mais l’agent représente le vendeur et le notaire ne représente personne. Sans avocat, personne ne vérifie le dossier dans votre intérêt.

Qu’est-ce qu’une construction non déclarée et pourquoi est-ce grave ?

Une partie du bâti absente du registre et du cadastre. Elle peut empêcher un financement, compliquer la revente et exposer à une procédure administrative. Elle se détecte en comparant la nota simple au bien réel.

Puis-je louer le bien aux touristes ?

Seulement s’il dispose d’une licence de location touristique valable. Le nombre en est limité et elle est liée au bien, non au propriétaire. À vérifier avant l’achat, jamais après.

Qu’est-ce que la valeur de référence et pourquoi décide-t-elle l’impôt ?

Une valeur fixée par le cadastre pour chaque bien. Lorsqu’elle dépasse le prix convenu, le droit de mutation est calculé sur elle et non sur ce que vous payez. Sa consultation est gratuite et se fait avant l’offre.

Peut-on acheter sans se rendre en Espagne ?

Oui, par procuration donnée à votre avocat. C’est courant. Rédigez-la étroitement et limitez-la à cette opération.

Les acomptes versés sur un programme neuf sont-ils protégés ?

Ils doivent l’être, par une garantie bancaire ou une police d’assurance couvrant leur restitution en cas de non-livraison. Demandez le document lui-même.