Fiscalité d'une résidence secondaire en Espagne

Posséder un bien en Espagne sans y résider crée des obligations fiscales dans les deux pays. Aucune n’est lourde prise isolément ; ce sont les déclarations oubliées qui coûtent cher, parce que la régularisation s’accompagne d’intérêts.

Une précision d’emblée : plusieurs de ces impôts sont fixés au niveau régional et révisés régulièrement. Ce guide explique le mécanisme et nomme l’administration compétente plutôt que d’imprimer des taux qui vieillissent mal. Faites chiffrer votre cas.

L’IBI — la taxe foncière

Le Impuesto sobre Bienes Inmuebles est perçu par la commune, calculé sur la valeur cadastrale (valor catastral), généralement bien inférieure au prix de marché. Le taux est fixé localement, ce qui explique qu’il varie d’une commune à l’autre de l’île.

Prélevé une fois par an, il est classiquement mis en prélèvement automatique. Les arriérés suivent le bien : achetez un bien endetté d’IBI et la dette vous suit.

L’impôt des non-résidents sur un bien non loué

C’est celui que les propriétaires français découvrent le plus souvent trop tard. L’Espagne considère qu’un bien à usage personnel produit un revenu immobilier théorique, calculé en appliquant un pourcentage à la valeur cadastrale, puis imposé au taux applicable aux résidents de l’Union.

Vous ne percevez aucun loyer et devez néanmoins déclarer. Le formulaire est le modelo 210, à déposer chaque année.

Si le bien est loué

Les revenus locatifs sont imposables en Espagne, où le bien se trouve. Les résidents de l’Union, de l’Islande, du Liechtenstein et de la Norvège peuvent en principe déduire les charges liées à la location — un avantage que n’ont pas les propriétaires établis ailleurs.

Ce qui compte est votre résidence fiscale, non votre passeport, et un cas mérite d’être nommé pour les lecteurs francophones : la Suisse. Elle appartient à l’AELE mais pas à l’Espace économique européen, et relève donc ici du régime des pays tiers, au même titre que les États-Unis, le Canada ou le Royaume-Uni depuis le Brexit — pas de déduction en principe, imposition sur le loyer brut. Pour un propriétaire résidant en Suisse qui compte louer, l’écart pèse plus lourd que le taux.

La déclaration se fait également sur le modelo 210, à une périodicité qui dépend du régime applicable.

L’impôt sur la fortune

L’Espagne impose le patrimoine, et les Baléares appliquent leur propre barème et leur propre abattement. Pour un non-résident, seuls les biens situés en Espagne entrent dans l’assiette. Un dispositif national complémentaire existe pour les patrimoines élevés.

Seuils et taux relèvent de la communauté autonome et ont bougé plusieurs fois ces dernières années. Le chiffre pertinent est celui de l’exercice concerné, à vérifier auprès du Govern balear ou d’un conseil fiscal.

À la revente

La plus-value réalisée par un non-résident est imposée en Espagne. Deux points méritent attention.

L’acheteur est tenu de retenir trois pour cent du prix de vente et de le verser au Trésor espagnol pour le compte du vendeur, à titre d’acompte. Si l’impôt réellement dû est inférieur, le remboursement se demande — il n’arrive pas seul.

La plusvalía municipal, taxe communale sur l’augmentation de la valeur du terrain, est due en sus.

Côté français

Être imposé en Espagne ne dispense pas de déclarer en France. La convention franco-espagnole évite la double imposition, selon des mécanismes qui diffèrent d’une catégorie de revenus à l’autre. Les comptes bancaires étrangers font par ailleurs l’objet d’une obligation déclarative propre.

Un seul conseil pratique : faites tenir les deux déclarations par une même personne, ou par deux qui se parlent.

Questions fréquentes

Dois-je déclarer en Espagne même sans louer mon bien ?

Oui. Un revenu théorique est calculé sur la valeur cadastrale et déclaré chaque année via le modelo 210. C’est l’obligation la plus fréquemment ignorée.

Qu’est-ce que la valeur cadastrale ?

Une valeur administrative servant d’assiette à plusieurs impôts. Elle est en règle générale nettement inférieure au prix d’achat et figure sur l’avis d’IBI.

Quel est le taux de l’impôt sur la fortune aux Baléares ?

Il est fixé par la communauté autonome et a été modifié plusieurs fois. Prenez le barème de l’exercice concerné plutôt qu’un chiffre trouvé en ligne.

Pourquoi l’acheteur retient-il une partie du prix lors de la revente ?

C’est un acompte sur l’impôt de plus-value du vendeur non-résident. Si l’impôt dû est moindre, le trop-versé se récupère sur demande.

Suis-je imposé deux fois, en France et en Espagne ?

Non, la convention l’empêche — mais les deux déclarations restent dues. Le mécanisme d’élimination dépend de la nature du revenu.

Suis-je concerné si je réside en Suisse ou en Belgique ?

La Belgique est dans l’Union : vous êtes du côté favorable. La Suisse relève de l’AELE et non de l’EEE, donc du régime des pays tiers pour cette règle espagnole — en principe pas de déduction des charges locatives.

Chaque propriétaire déclare-t-il séparément ?

Oui. Le modelo 210 est attaché à la personne : chaque indivisaire déclare sa quote-part. Pour un bien détenu à deux, cela fait deux déclarations et deux NIE.

Que se passe-t-il si je n’ai pas déclaré depuis plusieurs années ?

Des majorations et des intérêts s’appliquent et augmentent avec le retard. Une régularisation spontanée est traitée plus favorablement qu’un redressement.