El impuesto que vuelve cada año

Los gastos de compra se pagan una vez. El IBI vuelve todos los años, mientras usted sea propietario, y es el único coste de la lista que no depende de lo que pagó por la casa.

Sobre los tipos que no encontrará aquí

En estas guías no escribimos porcentajes en el texto. El tipo de gravamen del IBI lo aprueba cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal y se revisa por ejercicios: un número escrito hoy quedaría desfasado sin que el lector pudiera advertirlo, y con un impuesto municipal eso ocurre antes que con uno estatal.

Lo que sí se puede explicar, porque no cambia, es cómo se forma la cifra y quién la decide.

De qué depende el importe

El IBI está regulado en el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Su base imponible no es el precio de compra ni el valor de mercado, sino el valor catastral del inmueble, un valor administrativo que fija la Dirección General del Catastro.

Sobre esa base, cada ayuntamiento aplica su propio tipo, dentro de la horquilla que la ley le permite, y puede añadir bonificaciones o recargos según su ordenanza. La cuenta es siempre la misma:

valor catastral × tipo municipal −/+ bonificaciones y recargos

De ahí se sigue lo que más sorprende a quien compra en la isla: dos casas prácticamente idénticas, a pocos kilómetros una de otra, pueden pagar cantidades muy distintas. No es un error. Es que están en dos municipios que han aprobado ordenanzas distintas.

Mallorca tiene 53 municipios. Cada uno decide el suyo.

Quién lo paga y desde cuándo

El impuesto se devenga el 1 de enero. Sujeto pasivo es quien figure como propietario ese día, y lo es del ejercicio completo, aunque venda la casa en febrero.

Ante el ayuntamiento eso no admite matices: el recibo va a nombre de quien era titular a 1 de enero.

El año de la compraventa

Aquí está el punto que más discusiones genera, y merece leerse con calma.

En una sentencia de 15 de junio de 2016, el Tribunal Supremo estableció que, a falta de pacto en contrario, el vendedor que ha abonado el IBI puede repercutirlo al comprador en proporción al tiempo que cada parte haya sido titular durante ese año.

Dos consecuencias prácticas:

Es una regla dispositiva, no imperativa. Si el contrato dice otra cosa —por ejemplo, que el vendedor asume el ejercicio completo—, prevalece el contrato. La sentencia solo llena el vacío cuando las partes no han pactado nada.

Por tanto, se pacta. Un comprador que firma sin mencionar el IBI puede recibir después una reclamación proporcional que no había presupuestado. No es una cantidad que arruine una operación, pero es exactamente el tipo de detalle que enturbia una relación que acaba de empezar. Se resuelve con una línea en el contrato.

No confundirlo con el impuesto de no residentes

Son dos cosas distintas y llegan por vías distintas:

• El IBI es municipal, lo cobra el ayuntamiento (o el organismo provincial en quien delegue) y lo paga todo propietario, resida donde resida.
• El impuesto sobre la renta de no residentes es estatal y grava, entre otras cosas, la renta imputada de un inmueble a disposición del propietario no residente.

Tener domicilio fiscal fuera de España no exime del IBI. Y estar al corriente del IBI no sustituye a la declaración de no residentes.

Qué comprobar antes de firmar

Tres cosas, todas verificables antes de la escritura:

El último recibo del IBI. Da la cifra real del inmueble, no una estimación, y con ella el valor catastral vigente.

Que no haya recibos pendientes. El IBI goza de afección real sobre el inmueble: las deudas por este impuesto pueden perseguir a la finca, no solo al deudor. Comprar una casa con IBI impagado puede salir caro, y es de las comprobaciones más sencillas de hacer.

Si hay una revisión catastral en curso. Cuando un municipio aprueba una nueva ponencia de valores, los valores catastrales se actualizan y el recibo cambia, a veces de forma notable, sin que el tipo se haya tocado. Un recibo del año pasado no anticipa eso.

Lo que hacemos nosotros

En cada operación que acompañamos pedimos el último recibo del IBI junto con la nota simple, y el reparto del ejercicio en curso se pacta por escrito antes de la firma en lugar de dejarlo a la regla supletoria.

No es la parte llamativa de una compra. Es la que evita una conversación incómoda seis meses después.